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Vendere casa non è un’operazione a costo zero, infatti anche il venditore deve sostenere delle spese.
Costi per chi vende casa: le spese di preparazione
Diverse spese sono da preventivare ancora prima di immettere l’immobile sul mercato.
Per lo più si tratta di spese facoltative, ma consigliate per migliorare le probabilità di concludere la compravendita con successo, per esempio le “spese estetiche” per migliorare lo stato dell’immobile ed aumentarne il valore, svuotare la casa dagli oggetti in eccesso, tinteggiare e valorizzarla con servizi di home staging.
Ci sono poi i costi di comunicazione e pubblicità come fotografie, video e volantini. Se però per la compravendita ti affidi ad un’agenzia immobiliare, queste spese saranno a carico loro.
Spese per chi vende casa: la preparazione tecnica
L’altra categoria di spese preliminari è relativa ai costi della relazione tecnica di compravendita, cioè la verifica di conformità dell’immobile che, pur essendo obbligatoria solo in alcune Regioni come l’Emilia-Romagna, è una consuetudine per accertarsi che vi sia conformità urbanistica, regolarità catastale e agibilità.
Se c’è un’agenzia immobiliare incaricata della vendita, essa si occuperà di reperire i documenti necessari, ma non potrà occuparsi di tutto: ad esempio l’accesso agli atti deve essere fatto direttamente dal proprietario oppure da un tecnico su sua delega. I costi saranno a carico esclusivo del proprietario.
Tra i documenti necessari alla compravendita, uno dei primi necessari è l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), che deve essere rilasciato da un tecnico abilitato e può costare fino a 400 €.
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A carico del venditore saranno ovviamente anche le spese in caso si debba procedere a sanatorie o aggiornamenti, qualora vengano rilevate delle difformità o irregolarità.
Prima casa venduta dopo i 5 anni dall’acquisto
Salvo casi particolari, per la vendita di una prima casa oltre i 5 anni dall’acquisto, non vi è alcun obbligo di pagamento dell’Irpef sull’eventuale plusvalenza, né altre imposte, nemmeno nel caso in cui si abbia beneficiato di agevolazioni fiscali come il Bonus Prima Casa.
Le tasse sulla vendita della prima casa a meno di 5 anni dall’acquisto
Se invece la prima casa viene venduta entro i 5 anni dall’acquisto, ottenendo una plusvalenza, occorre pagare la tassazione ordinaria Irpef (dal 23% al 43% in base agli scaglioni di reddito) oppure si può optare per l’imposta sostitutiva al 26% che verrà incassata dal notaio quale sostituto di imposta per versarla all’Erario.
La determinazione della plusvalenza tassabile è identica rispetto alla tassazione Irpef, tuttavia, in questo caso non possono essere sfruttate le riduzioni a titolo di deduzioni e detrazioni.
Inoltre, nel caso di vendita della prima casa entro i 5 anni dall’acquisto, le agevolazioni andranno perse e si dovranno versare le imposte non pagate al primo rogito, oltre agli interessi: per esempio nel caso di un nuovo immobile adibito a prima casa entro un anno di tempo.
I casi in cui si è esentati dalle tasse sulla vendita sono:
- se l’acquisto dell’immobile risale a più di cinque anni;
- se si è usufruito dell’immobile come proprietario sfruttandole come abitazione principale (luogo di residenza anagrafica) nella maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la vendita, o se ne hanno usufruito i parenti fino al terzo grado;
- se si è acquisito la casa per successione ereditaria;
- se l’immobile è stato donato e sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione della casa, ad opera di chi ha fatto la donazione.
Le tasse sulla vendita della seconda casa
Nel caso di vendita della seconda casa che produca un guadagno ci sono due situazioni possibili:
- se l’immobile è stata acquistato da oltre 5 anni non dovrai corrispondere alcun pagamento sulla plusvalenza;
- se la casa è stata comprata da meno di 5 anni, la plusvalenza generata dalla vendita sarà soggetta a tassazione.
Il guadagno può essere tassato con tassazione ordinaria Irpef, che lo fa confluire nella dichiarazione dei redditi tra i “redditi diversi”, o con tassazione separata, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26%.
Quanto costa vendere un immobile: le spese notarili
In base all’articolo 1475 del Codice Civile, le spese per il contratto di vendita e le spese notarili sono a carico dell’acquirente che solitamente si occupa della scelta del notaio stesso, a meno che, non è stato pattuito diversamente.
Le spese notarili relative all’acquisto di un immobile senza l’applicazione delle agevolazioni prima casa comprendono:
- l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria è di 50 € ciascuna se chi vende è un privato;
- l’imposta di registro, proporzionale al 9% del valore catastale dell’immobile (che scende al 2% con le agevolazioni prima casa, ma in ogni caso, con una soglia minima di 1000 €);
- le imposte di registro, catastale e ipotecaria è fissata a 200 € ciascuna ma con IVA al 10% o al 22% per immobili di lusso, che scende al 4% in caso di acquisto di una prima casa, se il venditore è un’impresa.
Quanto costa vendere casa: la provvigione dell’agenzia immobiliare
Se per la vendita dell’immobile ci si avvale del supporto di un’agenzia immobiliare, bisogna conteggiare anche la provvigione, che matura alla conclusione dell’affare. In generale, la provvigione è divisa tra venditore e compratore e può essere compresa tra il 4 ed il 6% (più IVA) del valore di vendita dell’immobile.
Costi di compravendita immobiliare: il caso degli immobili ereditati
Per quanto riguarda i costi per chi vende una casa ricevuta in eredità, ovviamente occorre pagare le imposte sull’eredità stessa, il cui ammontare viene calcolato nella dichiarazione di successione e che varia tra il 4% e l’8% a seconda del grado di parentela che lega il defunto all’erede. In alcuni casi c’è una franchigia fissa al di sotto della quale non si pagano le imposte di successione.
Prima della presentazione della dichiarazione di successione devono essere versate inoltre l’imposta catastale (1% del valore dell’immobile) e l’imposta ipotecaria (2% del valore dell’immobile), con un importo fisso di 200€ nei casi previsti dalla legge. Andranno pagate anche l’imposta di bollo e i tributi speciali.
I medesimi costi valgono anche in caso di donazione, a cui potrebbe aggiungersi la polizza assicurativa per rendere la “donazione sicura”, che tutela gli acquirenti di immobili dal danno economico che potrebbero subire a causa di un’azione di riduzione e/o restituzione attuata dagli eredi legittimari del defunto/donante.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.