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La gestione di un condominio comporta numerose sfide, tra queste la ripartizione delle spese comuni gioca un ruolo cruciale. Le tabelle millesimali sono lo strumento per eccellenza per determinare la quota che ogni condomino deve versare, basandosi sulla superficie e sul valore proporzionale delle singole unità immobiliari. Cosa accade però quando in un condominio mancano queste tabelle essenziali?
A cosa servono le tabelle millesimali e perché sono importanti
Prima di tutto, è fondamentale comprendere l’importanza delle tabelle millesimali. Le tabelle non definiscono solo le quote di partecipazione alle spese comuni, ma anche i diritti di voto nelle assemblee condominiali. La legge prevede infatti che la ripartizione delle spese rispetti quanto ognuno possiede nel condominio.
A regolare queste questioni è il Codice civile che obbliga ogni condominio a nominare un amministratore se nell’edificio ci sono almeno 9 condomini, e ad adottare un regolamento se ci sono almeno 11 condomini.
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I millesimi non sono direttamente citati nel Codice, se non in relazione al regolamento (ai sensi dell’art. 68 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, le tabelle sono allegate al regolamento).
Di norma, dunque, si considera obbligatorio l’uso dei millesimi nei condomini con più di 11 condomini, anche se alcune sentenze della Cassazione non sono d’accordo su questo punto e hanno stabilito che le tabelle millesimali possono anche non essere presenti.
I primi passi da fare in assenza di tabelle millesimali
In assenza di tabelle millesimali, il primo passo è verificare se esistono precedenti accordi o prassi consolidate all’interno del condominio per la ripartizione delle spese. In alcuni casi, queste consuetudini possono fungere da base temporanea per la gestione delle spese comuni, in attesa di una soluzione più formale e conforme alla legge.
Fare ricorso a un accordo condominiale
Se non esistono precedenti accordi, è consigliabile convocare un’assemblea straordinaria dei condòmini per discutere la situazione e cercare di raggiungere un accordo unanime sulla ripartizione delle spese. Questo accordo dovrà poi essere messo per iscritto e firmato da tutti i condomini, diventando di fatto una regola interna. Secondo le norme di legge, tale accordo deve, però, essere proporzionale a quanto possiede ogni condomino.
La redazione delle tabelle millesimali
La soluzione definitiva al problema è la redazione delle tabelle millesimali da parte di un tecnico qualificato, come un geometra o un architetto. Questo professionista effettuerà le misurazioni necessarie e calcolerà le quote millesimali in base alla superficie e al valore delle singole unità. Il costo per la redazione delle tabelle è a carico del condominio e rappresenta un investimento per la tranquillità e la corretta gestione futura.
Gestione dei conflitti
In caso di disaccordi sulla ripartizione delle spese o sulla redazione delle tabelle millesimali, è possibile ricorrere alla mediazione civile prima di intraprendere azioni legali. La mediazione può offrire una soluzione consensuale e meno dispendiosa rispetto al contenzioso giudiziario.