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Realizzare un soppalco può essere la soluzione ideale per ampliare gli spazi del proprio appartamento condominiale.
Ma la costruzione del soppalco richiede un titolo edilizio? Oppure rientra nelle attività cosiddette di edilizia libera?
La giurisprudenza, a tal proposito, non offre risposte univoche. Occorre valutare caso per caso. In particolare, occorre considerare lo spazio aggiuntivo che si ricava all’interno del locale, interponendovi un solaio, in relazione alle caratteristiche del manufatto.
Disciplina edilizia
In linea generale, il soppalco rientra nell’ambito degli interventi edilizi minori (quindi realizzabili senza titoli edilizio) solo qualora abbia caratteristiche tali da non incrementare la superficie dell’immobile.
Tale situazione si verifica quando lo spazio realizzato col soppalco consiste in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone (Consiglio di Stato 21/02/2022, n. 1213).
In tutti gli altri casi, è richiesto il permesso di costruire.
Alcuni esempi concreti
Vediamo alcuni esempi, tratti da altrettanti casi affrontati in giurisprudenza.
Non serve il permesso di costruire per un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta (mt. 1,50), tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone, equiparabile ad un ripostiglio (Consiglio di Stato, n. 985/2017).
Allo stesso modo non serve il permesso di costruire per tre piccoli soppalchi (di dimensioni di mq. 6 e di mq. 9 a m. 1,90 dal solaio di copertura; di mq. 5,85 a m. 1,30 dal solaio di copertura), qualificati come “aree di sbarazzo”, cioè aree destinate esclusivamente ad una funzione di deposito a cui è estranea una funzione abitativa (Consiglio di Stato, n. 6681/2020).
Ancora, non è necessario il permesso di costruire per la costruzione di un soppalco in un garage con superficie di m 4,10 x 2,22 ed altezza interna di m 1,52 (Tar Campania, n. 402/2021).
Le dimensioni del soppalco
Dagli esempi appena visti si evince come, in linea di principio, sarà necessario il permesso di costruire anche quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente (art. 3, comma 1, DPR n. 380/2001), con incremento delle superfici dell’immobile e in prospettiva ulteriore carico urbanistico (Consiglio di Stato, n. 1213/2022).
In particolare, anche il soppalco di modeste dimensioni richiede il permesso di costruire se:
- risulta avere una altezza media tale da consentire a una persona di accedervi comodamente;
- è protetto dal vuoto sottostante, così che può essere fruito in tutta sicurezza;
- gode di una illuminazione adeguata, essendo completamente aperto su un lato e usufruendo della luce del locale sul quale si affaccia;
- è raggiungibile tramite una scala fissa munita di corrimano.
Si tratta insomma di valutazioni non sempre facili da fare. È quindi consigliabile affidarsi a un tecnico, per non incorrere nel rischio di realizzare un manufatto abusivo.
Regolamento condominiale.
Attenzione, infine, al regolamento di condominio, che potrebbe contenere clausole che limitano o addirittura vietano la realizzare di un soppalco. In questo caso, peraltro, trattandosi di limitazioni alla proprietà esclusiva, la relativa clausola del regolamento dovrà essere di natura contrattuale (cioè accettata da tutti i condomini) e dovrà vietare espressamente, in maniera univoca, la realizzazione di soppalchi all’interno delle unità immobiliari.
Su questo punto, la giurisprudenza è chiara: le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, contenute nelle clausole di natura contrattuale del regolamento devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo tale da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni.