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Uso e abitazione vengono definiti come diritti reali di godimento che possono interessare un determinato bene. Ma per quanto riguarda il diritto di uso o abitazione di una casa: in che cosa consiste? Quali sono le differenze con usufrutto e locazione? Chi ne ha diritto e in che misura può essere esercitato tale diritto? Vediamo nello specifico.
Il diritto di abitazione: in che cosa consiste?
Per diritto di abitazione si intende il diritto di godimento su una cosa altrui, grazie al quale il titolare di questo diritto può abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.
Si tratta di un diritto personale, che è dunque riservato al titolare del diritto stesso e alla sua famiglia, che qui vivranno in relazione ai propri bisogni. Purtroppo, dato il carattere generico del diritto, è pressoché impossibile determinare quali siano i reali bisogni di una famiglia, quindi questa limitazione così generica si limita di fatto all’impossibilità di destinare la casa a scopi diversi dall’abitazione della famiglia stessa.
Inoltre, la Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto di abitazione va esteso anche agli accessori e alle pertinenze della casa, ad esempio balconi, giardini, cantine, box, verande che sono parte della casa stessa.
Durata del diritto di uso e abitazione
Il diritto di abitazione non può avere una durata infinita ma le parti ne devono definire la durata. Il diritto si estingue naturalmente con la morte del beneficiario e in tal caso il proprietario ritornerà ad essere pieno ed esclusivo proprietario.
Un altro caso potrebbe essere quello in cui il titolare rinunci a tali diritti sull’immobile con un atto pubblico dal notaio. Inoltre, nel caso in cui l’immobile venga demolito o crolli il diritto di uso e abitazione si estinguono.
Quali sono i doveri del titolare del diritto di abitazione
Il titolare del diritto di abitazione non può utilizzare il bene per esigenze diverse rispetto a quelle abitative. Deve rispettare la destinazione economica e restituire l’immobile nello stesso stato in cui si trovava quando l’ha ricevuto.
Le eventuali riparazioni ordinarie saranno a carico del titolare del diritto. Nel gergo giuridico si usa dire che deve utilizzare la casa secondo la diligenza del “pater familias”, al pari di come avviene per l’usufruttuario. Il pagamento dell’IMU spetta a chi gode del diritto di uso e abitazione: pertanto il nudo proprietario non sarà tenuto ad accollarsi tale spesa bensì sarà il titolare di diritto di abitazione che dovrà pagare l’IMU anche sulle pertinenze della casa.
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Differenze tra diritto di abitazione e uso
Anche se su un piano intuitivo diritto di abitazione e uso possono sembrare sinonimi, infatti se una persona abita una casa la sta di fatto usando, dal punto di vista legale queste due espressioni presentano delle differenze. Entrambe le forme sono espressione di diritti privati, che pertanto non si possono cedere e non si possono dare in locazione ad altri, ma la differenza fondamentale è proprio nell’utilizzo del bene.
Nel caso del diritto di abitazione, il titolare non può in alcun modo utilizzare la casa per scopi diversi da quello abitativo per sé e per la propria famiglia e non ha alcun diritto sui frutti dell’immobile stesso.
Non può dunque ad esempio utilizzarla come ufficio, né tantomeno darla in locazione ad altri.
Diritto di uso e abitazione: le differenze con l’usufrutto
Diritto d’abitazione differisce dall’usufrutto, sia in relazione al bene che può esserne oggetto, che al contenuto, assai più limitato, essendo circoscritto ai bisogni propri e della famiglia. I diritti di uso e di abitazione non possono inoltre essere ceduti, né dati in locazione e non possono essere pignorati.
Un’altra differenza attiene anche a chi può essere concesso il diritto di usufrutto e il diritto di uso e abitazione. Mentre il diritto di usufrutto può essere concesso sia persone fisiche che giuridiche, il diritto di abitazione riguarda solo le persone fisiche in virtù del carattere strettamente personale e diretto del tipo di diritto.
L’usufrutto può essere concesso su qualsiasi tipo di immobile, appartamento, ufficio, garage o anche locale deposito, invece, il diritto di abitazione può essere concesso solo su un’immobile ad uso abitativo.
Inoltre, il titolare del diritto di abitazione può solo utilizzare la casa ad uso abitativo per sé e per la propria famiglia mentre il titolare del diritto di usufrutto può anche destinare il bene a scopi diversi, dandolo in affitto e traendone un profitto.
Diritto di uso e abitazione: le differenze con la locazione
Il diritto di abitazione, a differenza della locazione, è un diritto che viene trascritto nei Registri immobiliari, trattandosi di un diritto su cosa altrui. La locazione, invece, è un contratto che vien stipulato tra il locatore, ovvero il proprietario dell’immobile, ed il locatario, ossia colui che riceve la casa in godimento.
Inoltre, mentre il diritto di abitazione non può essere ceduto a terzi, la locazione sì. Ciò si traduce nel fatto che il locatario può subaffittare la casa.
Resta consigliabile, data la complessità della materia, di rivolgersi comunque ad un notaio per chiarimenti e dettagli.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.