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Una recente sentenza del TAR Lombardia, la numero 852 del 14 aprile 2022, ha ritenuto illegittimo il regolamento comunale nella parte in cui disponeva l’obbligo di allegare lil certificato di idoneità statica (CIS) all’atto di compravendita immobiliare.
A finire sotto la lente dei giudici amministrativi è stata la decisione del Consiglio Comunale di Milano di modificare il Regolamento Edilizio disposta l’obbligatorietà per i fabbricati di essere sottoposti a una verifica dell’idoneità statica di ogni loro parte al fine di ottenere un certificato di idoneità statica, pena il venir meno dell’agibilità dell’edificio o delle parti di questo non certificate.
Secondo quando disposto dal regolamento edilizio del capoluogo lombardo, il certificato di idoneità statica, in caso di compravendita, avrebbe dovuto essere allegato all’atto notarile di compravendita.
Qual è la funzione del certificato di idoneità statica?
Secondo l’amministrazione comunale, la finalità della previsione generalizzata di un certificato di idoneità statica per tutti (o quasi) gli edifici presenti sul territorio quella di garantire in maniera diffusa che le costruzioni siano mantenute in condizioni di agibilità, di decoro, di idoneità igienica e di sicurezza socio-ambientale, assicurando così tutti i necessari interventi in conformità agli artt. 3 e 24 D.P.R. n. 380/2001.
La sentenza
La decisione del consiglio comunale è stata oggetto di impugnazione innanzi al TAR da parte della Assoedilizia – Associazione Milanese della Proprietà Edilizia.
L’Associazione si era fatta portavoce degli interessi omogenei dei proprietari immobiliari, secondo i quali la nuova disposizione avrebbe portato oneri gravosi e illegittimi in capo agli stessi.
Il ricorso è stato tuttavia accolto solo in parte.
I giudici hanno ritenuto legittima la previsione generalizzata di un certificato di idoneità statica per tutti (o quasi) gli edifici presenti sul territorio.
Al contrario, è stata invece ritenuta illegittima la previsione dell’allegazione del certificato all’atto notarile di compravendita.
In particolare, il TAR ha riconosciuto illegittima una parte dell’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano “trattandosi di aspetto afferente a profili di matrice civilistica, in quanto incidente sulle modalità di circolazione dei diritti reali immobiliari, lo stesso incorre“, chiarisce il TAR, “nel divieto di introduzione di previsioni, oltre che di origine regionale, di matrice comunale, poiché l’ordinamento di diritto privato si pone quale limite alla legislazione regionale, in quanto fondato sull’esigenza, sottesa al principio costituzionale di eguaglianza, di garantire sul territorio nazionale l’uniformità della disciplina dettata per i rapporti tra privati. Il limite dell’ordinamento civile, quindi, identifica un’area riservata alla competenza esclusiva della legislazione statale e comprende i rapporti tradizionalmente oggetto di codificazione (Corte costituzionale, sentenza n. 138 del 6 luglio 2021; sentenza n. 113 del 31 maggio 2018)“.
Per tali ragioni – si legge nella sentenza in commento – “il comma 6 dell’articolo 11 del Regolamento edilizio deve essere dichiarato illegittimo nella parte in cui stabilisce che in caso di compravendita i notai dovranno allegare tali certificazioni all’atto di vendita“.
A margine della decisione in commento, va comunque precisato che la mancata predisposizione o la mancata allegazione del certificato di idoneità statica non incide in alcun modo sulla validità del contratto di compravendita.
Inoltre, anche alla luce di quanto deciso dal TAR, nessuna sanzione amministrativa può essere comminata al notaio o alle parti per aver perfezionato un contratto avente ad oggetto un fabbricato privo del predetto certificato di idoneità statica.
Rimane fermo il dovere professionale del notaio d’informare le parti contraenti sulle conseguenze dell’acquisto di un fabbricato privo del certificato di idoneità e, pertanto, potenzialmente privo di agibilità.