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È cosa ormai nota che gli oneri condominiali si basino sui millesimi: sono, infatti, proprio questi a stabilire quante spese dovrà sostenere ogni condomino o nucleo familiare.
Secondo il Codice Civile le spese necessarie: alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio, ai servizi comuni e alle innovazioni deliberate in assemblea, devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.
Come si dividono le spese condominiali: la norma
A fronte di quanto detto l’amministratore di condominio, ogni anno, redige il piano di riparto, un documento che allinea la ripartizione delle spese condominiali alle tabelle millesimali stabilite dal regolamento.
Le tabelle mostrano il valore dei singoli appartamenti sulla base di alcuni coefficienti:
- di destinazione, che attribuisce un valore a ogni stanza per esempio una camera da letto vale di più di un corridoio o di un bagno);
- di orientamento (le camere orientate a sud hanno un valore maggiore rispetto a quelle verso nord);
- di prospetto (gli ambienti che affacciano sui giardini valgono di più di quelli con vista su cortile);
- di luminosità (più luce aumenta il valore di un ambiente);
- di altezza;
- di piano (in un condominio senza ascensore gli svantaggi aumentano rispetto ai vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano).
Due eccezioni alla norma
L’articolo 1123 del Codice Civile, come abbiamo visto, enuncia i parametri secondo cui stabilire la ripartizione degli oneri condominiali in millesimi, ma presenta anche ulteriori specificazioni:
- delle tabelle relative all’uso che viene fatto di uno spazio o un bene;
- dei parametri relativi alle opere che servono una sola parte di un condominio.
Tabelle relative all’uso
Per esempio un ascensore è utilizzato maggiormente da chi abita ai piani alti, il terrazzo è un vantaggio appannaggio di chi ne ha l’uso esclusivo e chi ha un appartamento più grande consuma certamente più riscaldamento.
A fronte di ciò sono state pensate delle tabelle millesimali apposite volte proprio a garantire equità della spartizione delle spese comuni che si basano sull’uso che viene fatto di un bene o un servizio. Relativamente all’uso che ne viene fatto si prevede una partecipazione proporzionale alle spese.
Ecco le diverse tabelle millesimali utilizzate in condominio:
- la tabella millesimale generale;
- la tabella dell’ascensore e delle scale;
- la tabella per il riscaldamento comune;
- la tabella relativa ai tetti e ai lastrici solari.
Leggi anche: QUANDO SI HA DIRITTO A NON PAGARE LE SPESE CONDOMINIALI?
Opere che servono una sola parte del condominio
Oltre a delle tabelle che regolano le spese comuni in base al diverso uso dei servizi condominiali, esiste anche una regolamentazione per stabilire a carico di chi vanno le spese dei lavori su zone comuni in complessi formati da più scale, cortili o terrazzi.
Nel caso di lavori su aree comuni che impattino solo su una parte del complesso, allora le spese saranno solo a carico dei condomini che trarranno beneficio dai lavori.
Perciò se nel primo palazzo di in un condominio costituito da due edifici devono rifare il tetto, quelli del secondo edificio non saranno tenuti a pagare le spese per i lavori.
Spese condominiali: divisione in parti uguali
L’articolo 1123 del Codice Civile, come abbiamo visto, regola la divisione delle spese condominiali in millesimi ma lasciando uno spazio di manovra. Consente, infatti, ai condomini di stringere un diverso accordo, valido se preso all’unanimità.
Per poter stabilire una diversa gestione delle spese condominiali è necessario che si presenti almeno una delle seguenti condizioni:
- una delibera dell’assemblea di tutti i condomini anche degli assenti;
- un regolamento di condominio approvato all’unanimità.
Va comunque precisato che l’assemblea ha il potere di approvare una diversa spartizione delle spese solo di una singola spesa e non può prendere decisioni permanenti nel tempo.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.