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La locazione con patto di futura vendita è un’alternativa da considerare per chi è in procinto di acquistare un immobile.
Le difficoltà economiche, la precarietà del lavoro, la disoccupazione e la pandemia hanno causato, per molti italiani, la mancanza di disponibilità finanziaria accompagnata dall’impossibilità di ricorrere a prestiti o mutui erogati dagli istituti bancari.
Come conseguenza, hanno preso sempre più piede forme contrattuali finalizzate all’acquisto della proprietà immobiliare alternative, tutte caratterizzate da un prolungato frazionamento del prezzo da corrispondere.
Una di esse è la locazione con patto di futura vendita.
Come funziona la locazione con patto di futura vendita?
Per locazione con patto di futura vendita si intende un collegamento contrattuale tra una locazione, ovvero un affitto, e un preliminare di vendita.
Trattandosi di contratto finalizzato al trasferimento un bene immobile, perché sia ritenuto valido necessita della forma scritta e, nei casi alla trascrizione, oppure può venire redatta come atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Cosa prevede la locazione con patto di futura vendita: le regole contrattuali
Nella stipula di una locazione con patto di futura vendita, le parti coinvolte dovranno provvedere a versare un canone di locazione ordinario, al quale aggiungere una caparra o un acconto prezzo connessi al preliminare (versata/o alla sottoscrizione del preliminare o anch’essa ratealmente) e un canone maggiorato, composto in parte da una somma da imputare in conto canone, e l’altra da imputare in conto prezzo di vendita (a sua volta qualificata, totalmente o parzialmente, come caparra confirmatoria).
Dal punto di vista dei suoi effetti nella sfera soggettiva delle parti, si può osservare che questa forma contrattuale consente al proprietario (al momento venditore o locatore) dell’immobile di mantenere la proprietà del bene locato, fino a quando non verrà corrisposto l’intero prezzo stabilito: in questo modo, egli si garantirà una rendita locativa a fronte di un termine di gran lunga dilazionato per la cessione del bene.
D’altro canto, l’acquirente beneficerà in ogni caso dei diritti previsti dalla disciplina delle locazioni e, anche qui a fronte di un termine dilazionato per il trasferimento della proprietà, dell’assenza di oneri gravosi quali spese straordinarie, tasse, etc.
Una delle modulazioni della locazione con patto di futura vendita è il preliminare unilaterale, nel quale si impegna alla stipula del definitivo solo una delle parti.