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La spinta europea, il caro bollette, nonché l’occhio rivolto verso fonti energetiche rinnovabili sta portando ad una maggiore attenzione per l’utilizzo dei pannelli fotovoltaici anche in condominio.
Recentemente il legislatore ha recepito questa tendenza ed infatti, già con la riforma del condominio, la L. 220/2012, ha reso molto più semplice ed agevole la loro installazione in condominio seppur a determinate condizioni.
Una premessa è doverosa: la normativa codicistica non può nulla se il limite alla realizzazione deriva da un regolamento condominiale di natura contrattuale.
Detto questo, si possono installare i pannelli fotovoltaici in condominio? Con quali limiti? Occorre l’autorizzazione del condominio?
A parte di questi quesiti ha cercato di dare una risposta la recente sentenza della Corte di Appello di Roma, la n. 2640 del 12 aprile 2023.
I fatti di causa
Una condomina si rivolgeva al Tribunale di Civitavecchia chiedendo la condanna della proprietaria dell’immobile sovrastante a rimuovere i pannelli solari ad uso privato installati sulla quasi totalità della superficie del tetto comune, tra l’altro senza una espressa autorizzazione del condominio. Se in primo grado il giudice dava ragione alla condomina, la corte di appello ribalta la decisione ribadendo principi già illustrati da altre sentenze di merito. In particolare i giudici evidenziano che solo in determinati casi occorre la preventiva autorizzazione dell’assemblea per realizzare pannelli fotovoltaici sul tetto del condominio.
Questa è l’ipotesi, per esempio, in cui l’assemblea stessa decida di installare i pannelli al servizio di tutto il condominio, vedasi l’art. 5 della L. 220/2012 che ha modificato in parte l’art. 1120 c.c. In tali casi, l’utilizzo del fotovoltaico condominiale potrà essere usato per l’illuminazione delle scale, la forza motrice degli ascensori o altro, solo però previa delibera positiva da parte dell’assemblea.
Fotovoltaico su parti comuni
Diverso è invece il caso dell’installazione di pannelli fotovoltaici da parte del singolo condomino su parti condominiali (in genere il tetto). L’articolo 7 della L. 220/2012 introduce infatti il nuovo articolo 1122-bis che disciplina le ipotesi della realizzazione di impianti da parte del singolo, il cui intervento comporti o non comporti la modifica delle parti comuni.
- Art. 1122 bis, co. 2, c.c. – senza modificazione parti comuni: il singolo condomino che intende installare un impianto fotovoltaico sul tetto o lastrico comune dovrà comunque rispettare il principio stabilito dall’articolo 1102 c.c. secondo cui nel servirsi della cosa comune, per fine esclusivamente proprio, non può alterare la destinazione della cosa comune e deve consentire un uso paritetico agli altri condomini del bene comune. La nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo.
- Art. 1122 bis, co. 2, c.c. – con modificazione parti comuni: qualora l’installazione degli impianti sopra detti richieda necessariamente modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
La decisione della Corte di Appello di Roma
Alla luce delle predette considerazioni, per i Giudici della corte di Appello, l’appellante non provava ma neppure allegava che la posa in opera dei pannelli avesse comportato modifiche alla cosa comune (ovvero lesione del decoro, compromissione della stabilità o della sicurezza del fabbricato, alterazione della destinazione della cosa comune).
Circa invece l’altra problematica indicata relativa all’occupazione quasi integrale del tetto, la corte ribadisce un principio già espresso, anche se non pacifico, in altre occasioni: l’uso paritetico del bene comune non coincide con l’uso identico o contemporaneo per tutti, né con il mero potenziale uso che potrebbero farne tutti i condomini. Al fine pertanto di ritenere violato l’art. 1102 c.c. occorre che vi sia un interesse effettivo e che sia ragionevole che gli altri condomini vogliano accrescere il pari uso cui hanno diritto.
Respinto quindi l’appello e condannata alle spese la signora del piano inferiore mentre restano dove sono i pannelli installati sul tetto.