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In tutta Europa il livello elevato dei tassi di interesse sta frenando le compravendite. E di conseguenza, sta raffreddando il rialzo dei prezzi. Succede quasi dappertutto tranne in alcuni casi e il principale di questi è il Portogallo che si appresta a diventare la prima bolla immobiliare di questo fine 2023. Ma in questo caso i “colpevoli” sembrano avere un profilo preciso e sono gli stranieri. Italiani compresi.
Il legame tra agevolazioni per i pensionati e boom dei prezzi delle case in Portogallo
Nel 2009, il governo locale aveva disposto una misura fiscale per incentivare gli stranieri, titolari di una pensione, a trasferirsi in Portogallo. Il beneficio consiste nell’esenzione totale delle tasse, per una durata di dieci anni, per quelle persone definite “residenti non abituali”. Era sufficiente trascorrere almeno sei mesi e un giorno in terra lusitana.
Dal 2020 il regime è cambiato, pur restando estremamente favorevole, con l’introduzione di un’aliquota al 10%. Questa opportunità è stata colta soprattutto da inglesi, francesi e italiani, molti dei quali hanno finito per acquistare casa a Lisbona o dintorni o lungo il litorale dell’Algarve. Questa liquidità piovuta sul mercato immobiliare locale, però, ha costantemente fatto lievitare i prezzi delle case, che secondo uno studio di Deloitte, nel solo 2022, sono cresciuti del 12%, mentre nei mercati maturi restavano fermi.
Il ruolo determinante degli stranieri appare evidente. Secondo un recente approfondimento dell’agenzia Bloomberg, nel primo semestre dell’anno le nuove costruzioni in Portogallo sono state praticamente tutte vendute e secondo la testimonianza degli sviluppatori, due terzi della richiesta è provenuta dagli stranieri.
Quanto costa una casa in Portogallo?
Il mercato è ovviamente frammentato. Sempre stando all’analisi di Deloitte, il prezzo medio delle abitazioni in Portogallo è di poco superiore a 1.700 euro al metro quadrato. Ma le media nazionali sono poco indicative. A Lisbona, il costo di un’abitazione nuova è intorno ai 5.400 euro al metro quadrato, a Porto sfiora i 3.000. Savills si spinge a indicare 8.696 euro al metro quadrato il prezzo delle case nuove nella capitale.
Lisbona precede Roma e Milano anche come costo medio degli affitti: 13,7 euro/mq al mese. Il 2022, in Portogallo, ha fatto anche segnare il record storico per numero di compravendite: circa 159mila. Insomma, numeri altissimi per un Paese di 10 milioni di abitanti e con un salario medio annuale, calcolato da Eurostat, sotto i 20mila euro l’anno contro una media Ue superiore a 30mila (il valore è calcolato al lordo, non al netto in busta paga).
Addio agli sgravi per stranieri
Questa pressione abitativa ha messo in forte difficoltà i portoghesi “normali” alla ricerca di una casa in cui andare a vivere. Così, benché la presenza degli stranieri fosse solo una componente del problema, il Governo ha deciso di dire basta e dal primo gennaio 2024 scompariranno gli sgravi per i residenti non abituali. I benefici restano naturalmente in piedi per chi ne è già titolare e per chi si iscrive in questo speciale registro entro il 31 dicembre.
Inoltre, la legge di bilancio portoghese per il 2024, in corso di approvazione, contiene un maxi stanziamento da oltre 1 miliardo di euro, che verrà dispiegato su varie misure, tutte legate al sostegno all’affitto, all’acquisto di abitazioni e all’accesso al credito ipotecario.
La stretta sugli stranieri, insieme al rialzo del costo dei mutui, potrebbe determinare una caduta dei prezzi repentina, la cosiddetta “bolla” immobiliare. Ma che sarebbe giustificata come riallineamento dei valori fisiologico rispetto alle reali capacità di spesa e di reddito dei portoghesi.
Non solo Portogallo
Lo spettro “bolla”, comunque, si aggira in buona parte dell’Europa. Ma molti analisti sono concordi nel considerarla una correzione naturale, più che uno scoppio improvviso, come invece era avvenuto nel 2008 in seguito alla crisi americana dei subprime e di alcuni big della finanza.
Eurostat ha calcolato che, nel decennio iniziato con il 2010, i prezzi nominali delle case sono letteralmente esplosi in diversi Paesi, specialmente quelli dell’Est Europa (anche se non tutti adottano l’euro): Estonia +199%, Ungheria +174%, Lituania +142%, Lussemburgo +136%, Lettonia +133%, Austria 126%, Repubblica Ceca +125%. I motivi sono numerosi. In primo luogo, il lungo periodo di tassi super abbordabili per i mutui. Ma spesso concorrono anche regimi fiscali agevolati, sulle persone e sulle società. Regimi, in questo caso, che hanno indotto multinazionali o startup a trasferire uffici o stabilimenti in questi Paesi, alimentando di riflesso il mercato immobiliare.
Un esempio simbolo di questo fenomeno è l’Estonia, cui di recente ha dedicato un’inchiesta persino il Financial Times. Tallin è sede di numerose compagnie hi tech (tra cui la proptech Crowdestate), ma nella capitale baltica, ormai, gli stessi lavoratori stranieri faticano a trovare affitti a buon mercato. Per non parlare della manodopera estone.
Le capitali slave, Bratislava e Praga, sono invece ai primi posti dello speciale indice di accessibilità calcolato da Deloitte rispetto all’acquisto: occorrono più di 14 annualità di stipendio per acquistare un’abitazione standard. Solo Amsterdam costa di più.