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Abbiamo appena trovato casa in affitto ma, dopo qualche mese dalla stipula del contratto, scopriamo che l’appartamento presenza dei vizi che compromettono in maniera importante l’uso dell’immobile.
Pensiamo, ad esempio, alla scoperta di gravi vizi di funzionamento dell’impianto elettrico o di riscaldamento. Quali rimedi è possibile introdurre in casi simili? Il conducente può chiedere il risarcimento dei danni?
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Garanzia contro i vizi occulti
Va detto, anzitutto, che il proprietario-locatore deve prestare all’inquilino idonea garanzia per eventuali vizi dell’immobile concesso in locazione che incidono sul godimento dell’immobile stesso, limitandone la possibilità di utilizzo.
La legge (articolo 1578 del Codice civile) stabilisce che in presenza di vizi non conosciuti o facilmente conoscibili al momento della consegna della casa, il conduttore potrà chiedere al proprietario, alternativamente, a seconda della gravità dei vizi:
- la risoluzione del contratto di locazione;
- la riduzione del canone di affitto.
Inoltre, se ci sono i presupposti, avrà anche diritto al risarcimento del danno, a meno che il locatore non provi di avere senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna.
Risarcimento dei danni
Con specifico riferimento all’argomento che stiamo trattando, la domanda di risarcimento si può solo aggiungere a quella di risoluzione o di diminuzione del canone (Cassazione civile 28/06/2023, n. 18470).
Questo vuol dire che la domanda di risarcimento dei danni causati ai vizi della cosa locata non può essere presentata da sola, ma in aggiunta e come conseguenza della domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone d’affitto.
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Impianti malfunzionanti
Riprendiamo l’esempio citato all’inizio, quello di eventuali vizi agli impianti elettrici dell’appartamento concesso in affitto ad uso abitativo.
Va detto, anzitutto, che non esiste, in capo al locatore, alcun obbligo di consegna di attestati o certificati di conformità degli impianti. L’articolo 35 del Decreto Ministeriale n.37/2008, che prevedeva tale obbligo, è stato infatti abrogato dal D.L. n. 112/2008.
Dunque, teoricamente, l’immobile può essere affittato pur non possedendo certificazioni sulla conformità dell’impianto alla legge. In linea generale, i vizi della sicurezza non rendono il contratto illecito.
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Tuttavia, come accennato, se i vizi sono tali da impedire o limitare il godimento dell’abitazione, il conduttore potrebbe attivare contro il proprietario i rimedi della risoluzione contrattuale o dalla riduzione del canone d’affitto previsti dall’articolo 1578 del codice civile.
Limitazioni della responsabilità
In linea generale, nel caso in cui i vizi siano facilmente riconoscibili ma l’immobile viene accettato, l’inquilino non li può più eccepire, né chiedere la risoluzione del contratto o che il canone venga ridotto (articolo 1491 del codice civile).
Tuttavia, non bisogna dimenticare quanto dispone lo stesso Codice civile (articolo 1338): in fase di trattativa, prima della conclusione del contratto, le parti sono obbligate a fornire ogni informazione utile sul contenuto del contratto.
Ciò significa che, in presenza di vizi occulti, taciuti in mala fede o non facilmente conoscibili dal proprietario, il conduttore potrebbe chiedere una diminuzione del corrispettivo, o addirittura risolvere il contratto.
Anzi, l’articolo 1579 del codice civile specifica che un eventuale accordo inserito nel contratto, con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa locata non ha effetto se il locatore ha in mala fede taciuto i visi stessi al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.
Un impianto non a norma o malfunzionante può essere considerato un vizio occulto. Attenzione, però, a quanto prevede il contratto di locazione. Sarebbe sufficiente per il proprietario, alla stipula del contratto, inserire un’apposita clausola ove si dichiari che l’impianto non è a norma, e che l’inquilino ne sia perfettamente cosciente e lo accetti comunque.
Tutela della salute
Va comunque richiamato l’articolo 1580 del codice civile, in base al quale l’inquilino può sempre ottenere la risoluzione del contratto quando i vizi della cosa siano tali da esporre a serio pericolo la salute del conduttore e dei suoi familiari, anche se i vizi erano noti al conduttore e anche se il conduttore ha espressamente rinunciato alla garanzia.
Questa norma rafforza la garanzia per i vizi a favore dell’inquilino, a tutela del diritto alla salute, collegata all’abitazione familiare.