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Il locatario ha diritto al risarcimento del danno per perdita di chance se il conduttore restituisce oltre il termine naturale di scadenza del contratto, il bene immobile? Allo stesso modo, la pretesa risarcitoria potrà essere fatta valere in caso di inutilizzabilità del bene locato per comportamento scorretto del locatore?
Cos’è il danno da perdita di chance
La giurisprudenza descrive il danno da perdita di chance dovuto all’impossibilità da parte del proprietario di poter concedere il godimento, previo pagamento di un canone, a soggetti terzi, complice il comportamento del locatario.
Nel caso venga restituito in ritardo un bene immobile o nel caso siano presenti dei danni imputabili al locatario, ossia all’inquilino, il proprietario sarà impossibilitato a concedere il bene in affitto a soggetti terzi, subendo in tal modo un danno costituito dall’impossibilità di conseguire un vantaggio economico, ossia il canone di affitto, derivante dalla locazione del bene a soggetti terzi. Spetterà quindi al locatario, dunque, l’onere della prova della perdita di disponibilità del bene immobile, allegando l’an ed il quantum del danno subito, tenendo in considerazione le presunzioni di reddito derivanti dall’immobile sulla base dei dati degli anni precedenti.
Il locatario ha diritto al risarcimento del danno per perdita di chance?
La ritardata restituzione del bene immobile come causa di un’azione legale volta al risarcimento dei danni per perdita di chance, secondo una sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n.27287 del 07.10.2021), da sola non basta a sostenere l’interesse legittimo in giudizio se non si riesce a dare prova che il medesimo ritardo sia, come diretta conseguenza, sopravvenuto un pregiudizio economico.
Al contrario, il danno economico da perdita di chance lamentato come diretta conseguenza dal ritardo nella restituzione dell’immobile locato, può essere fatto valere quando il proprietario riesce a dimostrare di aver ricevuto un’effettiva lesione del proprio patrimonio, complice l’indisponibilità del bene causa dell’impossibilità di poter stipulare un nuovo contratto di locazione (Corte di Cassazione, sentenza n.29202/08).
Ma c’è di più: a sostegno della richiesta risarcitoria del danno derivante da perdita di chance per ritardo nella consegna dell’immobile alla scadenza del contratto, esiste anche l’ulteriore onere della prova da parte del locatario di dimostrare l’effettiva e concreta esistenza di soggetti interessati ad affittare il bene, al fine di meglio documentare la lesione del patrimonio personale, in conseguenza dell’impossibilità di disporre dell’immobile da locare.