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Intervista ad Ansano Cecchini – presidente CDA Euroansa
Le notizie degli ultimi giorni mettono ben in chiaro una situazione particolarmente delicata per il mercato immobiliare: lo spread è in ascesa e la Bce spinge, inevitabilmente, sul rialzo dei tassi sui nuovi mutui.
Chi ha, dunque, intenzione di acquistare una prima casa si ritrova a fare i conti con alcune incertezze, tra le quali la scelta tra mutuo a tasso fisso e variabile.
Ne abbiamo parlato con un esperto, Ansano Cecchini – presidente CDA Euroansa.
Mutuo a tasso fisso o variabile: qual è la scelta più giusta oggi?
Il mercato ha visto un progressivo aumento dei tassi d’interesse fissi a partire da gennaio 2022, a causa dell’incremento del parametro Eurirs che, assieme al margine lordo della banca (spread), va a formare il tasso d’interesse finito.
Qualche giorno fa, la Bce ha annunciato un incremento del costo del denaro dello 0,25 % (e un probabile ulteriore incremento a settembre), che andrà ad incidere sull’Euribor, il parametro utilizzato, invece, per indicizzare i tassi variabili.
In questo contesto di cambiamenti molto repentini, è opportuno più che mai scegliere bene la strada che tenga presente della situazione economico-patrimoniale della persona, del tipo di operazione e della flessibilità della soluzione scelta.
Prendendo in considerazione un mutuo medio 120.000 € in 25 anni, finanziando l’80% del costo dell’immobile, la rata a tasso variabile risulta mediamente 100€ più bassa della rata a tasso fisso. Ma, in questa situazione, il solo esame dell’importo della rata mensile non è sufficiente a fare una valutazione esaustiva.
Il tasso fisso è effettivamente cresciuto rispetto a qualche mese fa, ma si riescono a trovare soluzioni intorno al 2,50%, che, confrontate con i tassi storici in generale, rappresentano comunque una soluzione valida per l’acquisto di un bene importante, come la casa, considerando il momento di mutamento del mercato.
Dall’altro lato il tasso variabile, mediamente intorno all’ 1%, permette nell’immediato un notevole risparmio, ma è consigliabile scegliere un prodotto che contenga delle protezioni sul rialzo dei tassi o particolari opzioni che possono fungere da paracadute, in eventuali momenti di difficoltà, a meno che il soggetto richiedente non abbia una situazione economica-patrimoniale così favorevole da puntare esclusivamente sulla soluzione più performante, senza doversi preoccupare di eventuali rialzi delle rate che potrebbero essere assorbiti con tranquillità.
Per le persone che vogliono, invece, sfruttare la possibilità del mutuo maggiore dell’80%, fino al 100%, è da sottolineare che è ancora in vigore la possibilità di avere la garanzia dello stato (Consap).
In questo caso, l’agevolazione è disponibile per tutte le persone, e prevede dei tassi molto agevolati per chi ha meno di 36 anni e un ISEE inferiore ai 40.000 €, ma attualmente l’offerta si sta direzionando quasi esclusivamente su soluzioni a tasso variabile o variabile con tetto massimo.
L’opportunità rimane comunque ottima per realizzare l’acquisto della prima casa ed, eventualmente, andare a rinegoziare l’operazione dopo qualche anno.
Quando si prende in considerazione il mutuo a tasso variabile con cap?
Il mutuo a tasso variabile con cap (tetto massimo) è una soluzione ottimale per l’attuale momento di mercato, in quanto c’è stato un incremento del tasso fisso e sono previsti degli aumenti nei mesi prossimi anche sul tasso variabile.
Questa soluzione permette di sfruttare il più performante tasso variabile con la tranquillità di avere una protezione in caso di eccessivo incremento. È possibile così esaminare anche l’importo dell’impegno mensile, in casi di raggiungimento del tasso massimo, e valutare l’impatto sul conto economico della famiglia.
Il tasso di partenza del mutuo a tasso variabile con cap è di poco maggiore rispetto ad un variabile puro di circa 0.20/0.30 %, ma l’acquisto di questa protezione è fondamentale nei mutui con piano di ammortamento più lungo dai 20 ai 30 anni.
Nei mutui con piano di ammortamento più breve, l’impatto della variazione dei tassi è, invece, meno importante in quanto la divisione della quota capitale e quota interessi della rata è più favorevole.
Su quale tipo di casa converrà investire (nuova o da ristrutturare)?
In generale, l’acquisto di un’immobile da ristrutturare rispetto ad un immobile nuovo comporta un maggior rischio dovuto a tutte le variabili da controllare, durante un’opera di ristrutturazione.
Attualmente, l’attenzione deve essere ancora maggiore a causa della difficoltà di approvvigionamento dei materiali e ad un mercato inflazionato dai bonus per le ristrutturazioni che, spesso, anche a distanza di pochi mesi o giorni vede il prezzo delle materie prime e della manodopera crescere rapidamente.
In questo scenario, l’acquisto di un’immobile nuovo, che vede inoltre dal 2019 l’applicazione di una nuova normativa molto tutelante per l’acquirente, rappresenta un’operazione spesso più facilmente gestibile per una famiglia.
Affitto o acquisto: nel dubbio, meglio aspettare ancora o velocizzare l’intenzione di acquisto?
La della casa rimane degli acquisti più importanti che le persone ed in generale le famiglie fanno nel corso della vita.
Anche in questa fase di mercato, è sempre conveniente procedere nell’acquisto della casa, in quanto i tassi nonostante gli aumenti sono ancora convenienti per un’operazione di tale importanza e, mediamente, la rata del mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile è più bassa del canone che avrei se volessi affittarla (salvo eccezioni).
Il pagamento del mutuo indipendentemente dal tasso è, inoltre, un metodo per patrimonializzare la famiglia, un metodo per accumulare ricchezza, mentre l’affitto resta un costo esclusivamente passivo.
Inoltre, ci sono soluzioni che danno la possibilità di finanziare fino al 100% del prezzo dell’immobile, permettendo alle famiglie di coprire interamente l’acquisto.
I prezzi degli immobili rimangono convenienti ed in linea con l’andamento degli ultimi 2 anni. Storicamente, non hanno oscillazioni significative nel breve periodo, ma l’andamento è sempre da valutare nel corso degli anni.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.