Indice dei contenuti
Un condomino decide di realizzare opere nel sottosuolo condominiale considerandolo di sua proprietà privata. Denunciato dal Condominio, il proprietario si è visto costretto a ripristinare lo status quo.
Ma l’iter processuale non è stato così semplice e ci sono voluti due gradi di Appello per arrivare alla sentenza della Corte di Cassazione n.1561 del 19 gennaio 2023, emessa dalla Sezione VI della Corte di Cassazione, che ha dichiarato in maniera definitiva inammissibile la possibilità da parte di un singolo condomino di utilizzare il sottosuolo del Condominio.
Vediamo cosa è successo.
Sottosuolo del condominio: cosa sapere sul suo utilizzo
Il proprietario dell’immobile condominiale, dopo la prima sentenza, aveva di fatto rigettato, perché convinto delle sue motivazioni presentate anche in Cassazione.
Secondo il condomino, infatti:
- la porzione di sottosuolo subito sotto il proprio appartamento poteva ritenersi di sua esclusiva proprietà;
- i proprietari della scala condominiale si erano dimostrati favorevoli alla realizzazione dell’opera, senza interessarsi del fatto che un’opera edificata in suolo comune sia poi di proprietà comune;
- i lavori eseguiti non avevano causato alcun danno alle strutture dell’edificio;
- i lavori erano stati eseguiti con regolare licenza per la realizzazione degli interventi nel sottosuolo dell’edificio.
Leggi Anche: SUPERBONUS CONDOMINIO: COSA FARE SE NON TUTTI SONO FAVOREVOLI?
Motivazioni della sentenza di condanna
La Cassazione ha, invece, rifiutato le motivazioni del ricorso del condomino. La sentenza ha condannato il proprietario al ripristino dello stato di fatto iniziale.
Qui i punti salienti della pronuncia di appello:
- mancanza di un titolo contrario, idoneo a vincere la regola di attribuzione della proprietà del sottosuolo dell’edificio condominiale a tutti i partecipanti al condominio, prevista dall’art. 1117 CC;
- la realizzazione di un locale interrato, mediante scavo nel sottosuolo dell’edificio condominiale, non era avvenuta sulla base di un regolamento negoziale tra condomino e gli altri inquilini;
- il sottosuolo è parte comune del Condominio e quindi il condomino si è appropriato di una parte di un bene comune;
- non sussistevano presupposti per il riconoscimento dell’usucapione del locale oggetto di causa, in favore di un solo condomino;
- non poteva essere valorizzata, al contrario, la circostanza che il locale interrato fosse stato realizzato sulla base di licenza edilizia ed, infine, il locale non era stato realizzato sulla base dei titoli autorizzatori conseguiti dal soggetto ma abusivamente.
Cosa dice la legge in merito alla proprietà del sottosuolo condominiale
La Corte di Cassazione rifiuta il ricorso sulla base della seguente normativa:
In materia di condominio, la zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, in mancanza di un titolo che ne attribuisca ad alcuno di essi la proprietà esclusiva, rientra per presunzione in quella comune tra i condomini. Nessuno di costoro, pertanto, può, senza il consenso degli altri, procedere all’escavazione del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, limiterebbe l’altrui uso e godimento ad essa pertinenti…
Ove il singolo proceda a realizzare scavi ed a creare o ampliare locali, egli commetterà uno spoglio della proprietà comune nei confronti degli altri condòmini, spoglio denunciabile dall’amministratore con l’azione di reintegra, senza che si possa opporre l’eccezione feci, sed iure feci, dato che sussiste un limite ai poteri corrispondenti spettanti sulla cosa comune – cioè, manca il titolo contrario che attribuisce la proprietà esclusiva del sottosuolo al condomino che agisce in spoglio.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.