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Cosa succede se, una volta firmato l’atto di compravendita di un immobile, l’acquirente viene a conoscenza della presenza di problemi – strutturali e non – che minano la possibilità di godere appieno dell’abitazione?
Cerchiamo di fare chiarezza su quali siano le garanzie, le tutele, gli obblighi e le scadenze da rispettare per riuscire ad affrontare al meglio qualsiasi tipo di scenario, dalla gestione di una semplice infiltrazione fino ad arrivare ai vizi di staticità.
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Vizio occulto: quali sono le garanzie legali e quanto durano?
Quando si acquista una casa, il pericolo più ricorrente riguarda la possibilità che l’immobile nasconda problemi di natura strutturale o secondaria che obbligano il neo proprietario a intervenire con opere di ristrutturazione più o meno ingenti.
Non è sempre detto, però, che i lavori di riparazione debbano necessariamente essere a carico del nuovo inquilino.
A tutela di quest’ultimo, infatti, arriva la giurisprudenza che ha il compito di legittimare, in casi specifici, l’avvio di una vera e propria disputa legale tra acquirente e venditore, così come previsto dal Codice Civile.
Perché questo avvenga con cognizione di causa, prima di tutto è necessario capire la differenza tra vizio apparente e vizio occulto.
Se nel primo caso si tratta di problemi evidenti all’occhio umano e facilmente riconoscibili, rientrano, invece, tra i vizi occulti tutti quei difetti rilevabili solo una volta che l’acquirente inizia ad utilizzare l’immobile:
- dall’umidità al difetto di insonorazione acustica;
- dalle infiltrazioni alla difformità tra casa costruita e concessione edilizia.
Se si è in presenza di vizi giudicati apparenti, a priori o a posteriori, qualunque tipo di rivalsa legale non può essere presa in considerazione da parte di un tribunale.
Altra storia riguarda, invece, i vizi occulti, per i quali la legge prevede una serie di garanzie volte a tutelare l’acquirente e la relativa posizione contrattuale.
L’articolo 1490 del Codice civile stabilisce l’obbligo per il venditore di garantire che l’immobile venduto sia esente da qualsiasi tipo di vizio che ne impedisca l’utilizzo o ne diminuisca il valore.
La cosiddetta “garanzia del venditore” è, dunque, lo strumento di tutela a cui appellarsi se ci si trova in presenza di vizi occulti.
Nonostante i problemi evidenti, come detto, non rientrino nella categoria dei difetti denunciabili, nel caso in cui il venditore abbia esplicitamente dichiarato la totale assenza di vizi, questa regola decade e la garanzia si estende anche ai vincoli facilmente riconoscibili.
Basta una semplice contestazione scritta (seguita da un’eventuale perizia e corredata della lista delle problematiche riscontrate), per avviare la denuncia dei vizi, da trasmettere al venditore entro 8 giorni dal momento esatto della scoperta di questi ultimi (o dal momento in cui si completa la scoperta se si tratta di difetti scoperti nel tempo), in caso di vizi occulti, ed entro 8 giorni dal giorno della consegna della casa, in caso di vizi apparenti.
Contratto di compravendita: cosa sapere sulla clausola “visto e piaciuto”
Tutto quanto detto decade nel momento in cui, durante la stipula del contratto, acquirente e venditore si accordino al fine di inserire in quest’ultimo la clausola “visto e piaciuto”.
Si tratta di una clausola che prevede legittimamente la totale estraniazione del venditore da qualsiasi problema riconducibile a vizi occulti o apparenti.
L’accordo avviene in presenza di un notaio all’atto della firma del contratto e solo dopo che il compratore abbia risposto coscientemente alla domanda “accetta di acquistare l’immobile nello stato in cui si trova?”.
Se è vero che il rischio di trovarsi, successivamente, in presenza di problemi ingenti possa celarsi dietro l’angolo, è vero anche che questo tipo di clausola consente all’acquirente di acquistare una casa ad un prezzo agevolato, minore rispetto al valore di mercato.
In ogni caso, se il venditore, all’atto della stipula, avesse volutamente e in mala fede celato l’esistenza di vizi occulti, la clausola risulterebbe nulla e dovrebbe lui stesso provvedere non solo al pagamento dei lavori di intervento ma, in alcuni casi, anche al risarcimento dei danni subiti.
Prescrizione del vizio occulto: è davvero troppo tardi?
Una volta fatto ricorso alla garanzia del venditore e inviata la denuncia dei vizi nei tempi stabiliti, sarà lo stesso acquirente a dover avviare la causa in tribunale, entro un anno dalla consegna dell’immobile.
In fase della presentazione della denuncia formale, sarà necessario scegliere se richiedere la risoluzione del contratto con la relativa restituzione dell’intera somma versata ed eventuali ulteriori oneri derivanti da danni subiti (nel caso di vizi gravi), o una riduzione del prezzo dell’immobile basata sulla percentuale del valore del vizio riscontrato.
Il termine ultimo per intraprendere l’azione giudiziaria, come detto, è fissato a un anno dal momento della conclusione del contratto (nel caso in cui l’acquirente abbia avuto la disponibilità dell’immobile prima della conclusione di questo) o dal momento della consegna della casa se questa avviene dopo che il contratto è stato concluso.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.