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Gli italiani stanno veramente dicendo addio al centro città, in favore della periferia? Dalla pandemia in poi, questo è diventato un trend che ritorna spesso nei report e nelle indagini sul mercato immobiliare.
Ma occorre valutare sulla base dei dati quanto, e dove, questo fenomeno sia davvero così forte. E quanto si traduca davvero in acquisto di abitazioni e non si esaurisca a livello di “desiderata”.
Quali sono le case più “attraenti” e perché?
Senz’altro il Covid ha accelerato il ricorso allo smart working e molto di questo “lavoro a casa” è rimasto.
Tante grandi aziende e amministrazioni pubbliche hanno fatto diventare stabile una dose di flessibilità di orari, concedendo settimane spezzate, per esempio 3+2 (tre giorni in ufficio e 2 a casa).
Una soluzione solitamente gradita dai lavoratori. Questo cambiamento nelle abitudini di vita ha portato le famiglie a cercare abitazioni con spazi più ampi, solitamente con almeno una stanza da adibire, per quanto possibile, a ufficio.
Ed effettivamente questo trend si verifica nei numeri, per quanto sia complicato fare paragoni con il passato sulla base di fonti differenti. Nel 2018, quindi prima della pandemia, il centro studi Sigest segnalava che sul totale delle compravendite immobiliari avvenute nelle grandi città italiane, aventi ad oggetto un appartamento, il 39% riguardava un bilocale, il 26% un trilocale, il 13% un monolocale, il 12% un quadrilocale e il 9% abitazioni con più di 4 camere.
Com’è il mercato oggi?
Il network di agenzie Tecnocasa, con dati aggiornati a fine settembre relativi alle ricerche (quindi non alle compravendite definitive), segnala come nei principali capoluoghi di regione, il trilocale raccolga il 40,2% dell’interesse, seguito da bilocale e quadrilocale con percentuali quasi identiche, vicine al 24%.
Questi numeri dimostrano in effetti un cambiamento notevole, perché se una volta il classico soggiorno con camera e cucina era il più richiesto, perché idealmente era il taglio che permetteva alle giovani coppie di iniziare e “metter su” famiglia, adesso il bilocale risulti effettivamente troppo ridotto. E sia sceso nelle preferenze, a favore di tagli maggiori.
Ma dove vanno ad abitare le famiglie che si spostano o che comprano casa per la prima volta?
Almeno sulla carta, il giardino, il verde e lo spazio in più sono in cima ai desideri.
Secondo un recente sondaggio condotto da Ipsos per Unipol, solo 1 italiano su 4 (il 24%) preferirebbe vivere in centro, contro il 40% più attirato dalla periferia e un 36% che vorrebbe andare fuori città direttamente a contatto con la natura.
Occorre però soppesare quanto di questo trend indichi soltanto un’aspirazione e quanto davvero si traduca in un fenomeno di esodo dalle città.
Un dato interessante da controllare è quello della popolazione residente. La banca dati Istat rileva che nel 2019 in Italia si contavano 59.816.673 italiani, mentre la stima per il 2022 è di 58.983.122, con una decrescita quindi dell’1,4%. Un calo che solitamente si attribuisce al rallentamento della natalità.
Vediamo alcune grandi città.
Roma nel 2019 registrava 2.820.219 abitanti, contro 2.761.632 di quest’anno. Il calo è del 2,1%. Milano nel 2019 aveva 1.395.980 abitanti contro 1.371.498 di oggi: -1,9%. A Napoli si passa da 954.318 a 914.758 (-4,2%), a Torino da 860.793 a 848.885 (-1,4%), a Bologna da 393.248 a 392.203 (-0,3%).
Se ne ricava una fotografia non omogenea, con città come Napoli dove la “fuoriuscita” di popolazione è molto più marcata rispetto alla media nazionale, mentre Torino è perfettamente in media, e Bologna sembra addirittura in controtendenza.
A Milano e Roma la popolazione residente scende solo un po’ più velocemente rispetto alla diminuzione media. In altre parole, se in effetti sembra confermarsi un trend per cui le grandi città perdono appeal, per ora è azzardato parlare di abbandono del “cemento” in favore della campagna e della prima cintura delle aree metropolitane.
Un altro termometro di questo trend può essere rilevato guardando ai valori immobiliari. Infatti, dove c’è un aumento di domanda, si sente subito la pressione dei prezzi, che iniziano a impennarsi.
Al contrario, dove la domanda cala, anche i prezzi si sgonfiano o quanto meno restano stabili. E anche su questo dato, è difficile intravedere un trend generale, ma le città seguono le proprio dinamiche.
I prezzi delle case oggi
Secondo le quotazioni di Immobiliare.it, a Milano, a ottobre 2022 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media 5.150 euro al metro quadro, con un aumento del 5,10% rispetto a ottobre 2021.
Sotto la Madonnina quindi il mercato corre ancora. Altrove, in effetti, pur mantenendo il segno positivo, la corsa è più lenta.
A Roma, prendendo sempre il confronto ottobre 2021/2022, la crescita del valore medio è solo dell’1,78% (a 3.314 euro al metro quadro).
A Torino l’aumento in dodici mesi è stato del 2,85%, portando la media delle richieste a 1.947 euro al metro quadro.
A Napoli la dinamica è ancora più fiacca, con una crescita contenuta allo 0,93% e una media odierna di 2.704 euro al metro quadro. Anche questo sguardo ai prezzi, per quanto rapido e approssimativo, mostra come la situazione non sia omogenea. E indica che probabilmente il mercato immobiliare sia ancora trainato maggiormente da componenti “pratiche”, come la possibilità di trovare lavoro in una determinata area, più che dai desideri legati al contesto e alla qualità della vita.