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Purtroppo, tutti abbiamo sentito parlare del fenomeno dell’occupazione abusiva di una casa.
La condotta di chi occupa abusivamente un immobile è illegale e può essere punita con il carcere, oltre a giustificare una condanna al risarcimento dei danni.
Ciò normalmente non è sufficiente in quanto quello che conta di più è capire come liberare la casa.
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Come liberare una casa occupata abusivamente tra inquilino moroso e inquilino abusivo?
Occorre prima di tutto distinguere il caso in cui l’occupazione abbia avuto inizio con un’azione violenta, tipo forzando la serratura della porta d’ingresso o una finestra, da quello in cui, l’immobile venga consegnato spontaneamente ad una persona, la quale, una volta scaduto il contratto, si rifiuta di andarsene.
La stessa situazione si verifica quando l’inquilino, dopo aver smesso di pagare l’affitto, rimane all’interno dell’appartamento.
In questo caso, la legge prevede una procedura semplificata per liberare l’immobile occupato nel minor tempo possibile che prendo il nome di intimazione di sfratto per morosità.
Il proprietario di casa può rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento con il quale viene ordinato all’inquilino che non paga l’affitto di andarsene entro 30 giorni e, generalmente, nel giro di un annetto, si riesce ad allontanare l’inquilino.
A differenza dell’inquilino moroso, quello abusivo gode di una maggiore tutela e questo perché continua a pagare un prezzo per l’uso dell’immobile: così il giudice può ordinare la liberazione dell’immobile in 6 mesi oppure anche in 12 mesi.
Come liberare una casa occupata abusivamente se non c’è un contratto?
Se tra le parti non è stato stipulato un regolare contratto di locazione e, quindi, l’inquilino occupa l’immobile “in nero”, il proprietario non può utilizzare la procedura di sfratto per morosità o per finita locazione.
Lo stesso vale anche se il contratto esiste ma non è stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
In questa situazione, se l’inquilino non lascia l’immobile volontariamente, il proprietario non può fare altro che rivolgersi al tribunale avviando un giudizio ordinario di occupazione abusiva o senza titolo, cioè una causa molto più lunga e costosa di uno sfratto, che potrebbe durare anche diversi anni.
In questo frangente potrebbe essere utile registrare, anche in ritardo, il contratto di locazione (se esiste), pagando una multa sino al 120% della tassa di registro dovuta e, una volta registrato il contratto, si potrà procedere con lo sfratto.
Come liberare una casa occupata abusivamente?
Questo è il caso in cui una persona si introduce abusivamente all’interno di un immobile, magari rompendo la serratura o, addirittura, forzando una finestra.
Se egli viene colto sul fatto, si può richiedere l’intervento immediato delle forze dell’ordine che provvederanno a far uscire l’occupante senza che sia necessario rivolgersi al giudice per ottenere un ordine di sgombero. Ovviamente, tra le parti non ci deve essere alcun accordo o contratto.
Se però l’occupante non viene colto sul fatto, e il possesso della casa occupata abusivamente si protrae per un po’ di tempo, non è più possibile ricorrere alle forze dell’ordine per allontanarlo, ma è necessario rivolgersi al giudice.
A questo punto si può agire in due modi:
- avviare una causa urgente per richiedere al tribunale di essere reintegrati nel possesso dell’immobile occupato abusivamente da un terzo, dimostrando semplicemente la condotta illegittima di quest’ultimo;
- effettuare un’azione di rivendicazione, che richiede, però, la prova della proprietà dell’immobile occupato, ovvero producendo l’atto di proprietà del bene tipo il rogito notarile o il contratto di donazione.
Quali le pene per chi occupa abusivamente un immobile?
Occupare abusivamente un immobile costituisce anche un reato punito con il carcere da 1 a 3 anni e con una multa da 103 a 1.032 euro.
La pena aumenta fino a 4 anni di carcere e a 2.064 euro di multa se il fatto è commesso da un soggetto armato o da più di 5 persone.
In queste situazioni è necessario presentare querela presso la stazione dei carabinieri o il commissariato di polizia più vicino, oppure in procura, personalmente o facendoci aiutare da un avvocato.
Se il reato è aggravato, cioè commesso da un soggetto armato o da oltre 5 persone, non è necessaria la querela perché si procede d’ufficio.
Il proprietario dell’immobile può anche decidere di costituirsi parte civile nel processo penale, così da ottenere, insieme alla condanna di chi lo ha privato della sua casa, anche il risarcimento del danno subito.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.