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I danni da infiltrazione, soprattutto nel periodo invernale, sono certamente tra i più diffusi in condominio.
L’origine e le conseguenze delle infiltrazioni, comunque sia, possono essere facilmente identificate grazie all’ausilio di un tecnico, anzi, è buona norma, dotarsi di un’assicurazione condominiale che, a fronte di un costo aggiuntivo, ricomprenda al suo interno non solo franchigie basse per gli interventi di manutenzione e riparazione ma anche la copertura della c.d. ricerca guasto oppure la clausola della c.d. conduzione appartamenti.
Detto ciò, può comunque accadere che ci siano ritardi nei lavori da parte del condominio oppure che lo stesso disconosca totalmente la natura condominiale dell’infiltrazione e quindi non si attivi per la soluzione del problema, portando così ad una situazione di stallo che sfocia, nella quasi totalità dei casi, dianzi ad un Giudice del Tribunale.
Le cose inoltre si aggravano quando l’appartamento che subisce i danni è oggetto di locazione, poiché, in caso di danni tali da rendere invivibile l’appartamento, esporrebbero il proprietario ad una eventuale richiesta di risoluzione del contratto o di recesso anticipato.
Prova di quanto indicato è la sentenza n. 1899 resa dal Tribunale di Milano il 10 marzo 2023 ed avente ad oggetto proprio la tematica dei danni da infiltrazione in un appartamento locato.
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La vicenda
Il proprietario di un appartamento concesso in locazione nel comune di Milano citava in giudizio il condominio chiedendo il pagamento di oltre 8 mila euro a titolo di risarcimento dei danni patiti in conseguenza della ritardata manutenzione straordinaria delle parti comuni che aveva provocato nel biennio 2019/2021 numerosi episodi infiltrativi nell’appartamento.
Al danno da infiltrazione inoltre si era anche aggiunta la beffa derivante dal fatto che gli inquilini avevano preteso di recede dal contratto con effetto immediato, senza quindi rispettare il termine di preavviso di cinque mesi previsto contrattualmente.
La decisione del Tribunale
Non costituitosi il condominio, il giudice ha analizzato solamente le ragioni del proprietario, ritenendole fondate e quindi accogliendo il ricorso.
Il giudice si è servito della relazione peritale redatta da un architetto prima della causa, ritenendo la stessa sufficiente per descrivere bene la vicenda.
La predetta relazione ha avuto modo di accertare che le infiltrazioni subite nell’appartamento dell’attore erano effettivamente da attribuire a crepe e rotture della facciata condominiale ed era pertanto necessario provvedere all’impermeabilizzazione e la sigillatura della facciata e dei relativi decori, nonché realizzare una struttura a protezione della gronda della falda del tetto.
Attraverso la documentazione prodotta in giudizio, il tribunale ha avuto inoltre modo di constatare che i lavori indicati nella predetta perizia erano stati (seppur con notevole ritardo) realizzati dal condominio, così ponendo fine ai fenomeni infiltrativi.
Sulla scorta della documentazione in atti il giudice ha potuto quindi accertare che le infiltrazioni erano effettivamente avvenute, nonché che la causa era proprio da attribuire alle cause ivi indicate, avvalorando quindi la tesi di parte attrice.
Non restava quindi che procedere alla quantificazione del danno, per la quale il giudice ha tenuto conto anche della circostanza che l’appartamento al momento delle infiltrazioni era locato e che gli inquilini si sono persuasi a recedere dal contratto a causa dei disagi patiti a causa delle predette infiltrazioni protratti per circa due anni, così indicata la complessiva somma dovuta in circa 6 mila euro.
Il principio da ricordare
La sentenza in esame è utile per ribadire, ancora una volta, che il condominio, ai sensi dell’art. 2051 c.c., è custode dei beni comuni, tra i quali rientra certamente anche la facciata ed il tetto.
È pertanto utile, al fine di evitare giudizi, che l’amministratore si attivi subito e senza indugio allorché il singolo condominio manifesti (e documenti) la presenza di infiltrazioni, attivando altresì immediatamente la polizza condominiale.