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Dichiarazioni di Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa – Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia.
Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa, racconta – nelle dichiarazioni che seguono – il punto di vista della Federazione italiana mediatori agenti d’affari, in merito alle riforme previste dal Ddl concorrenza e, nello specifico, all’abolizione dell’incompatibilità agenti-mediatori.
Un excursus
Prima del via libera a questa nuova “riforma”, i comparti della mediazione immobiliare e creditizia erano nettamente distinti e separati.
Ora, con l’approvazione dell’art. 28 del Ddl Concorrenza 2021 (in attesa di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale), è stata modificata sia la disciplina relativa agli agenti immobiliari (Legge 39/89) sia quella relativa ai mediatori creditizi (D.Lgs. 141/2010), creando un paradossale pasticcio.
La velocità di presentazione dell’emendamento relativo all’art. 28 del Ddl Concorrenza e la particolare situazione politica italiana (Camere sciolte e Governo dimissionario) non hanno permesso un valido confronto sul suo contenuto, che è stato, quindi, approvato così come da altri proposto, senza la possibilità di valutare compiutamente le conseguenze che l’introduzione di tale norma potrà portare alle attività interessate.
Cosa è stato previsto
Infatti, con riferimento alla disciplina relativa agli agenti immobiliari (Legge 39/89) è stato previsto che gli stessi possano diventare “dipendenti o collaboratori di imprese esercenti l’attività di mediazione creditizia”.
Ossia, è stato previsto che l’agente immobiliare potrà andare a lavorare, come dipendente o collaboratore (agente), per una società di mediazione creditizia. Non è stato previsto che l’agente immobiliare possa fare direttamente l’attività di mediazione creditizia che “rimane assoggettata alla relativa disciplina di settore e ai relativi controlli”.
Con riferimento, invece, alla disciplina che regola l’attività di mediazione creditizia (D.Lgs. 141/2010), è stato previsto che tale attività sia compatibile, oltre che con le attività di mediazione di assicurazione o di riassicurazione e di consulenza finanziaria, anche con quella “di agente immobiliare”.
Ciò significa che le società di mediazione creditizia potranno fare direttamente anche l’attività di mediazione immobiliare.
Nella sostanza quindi: l’agente immobiliare, se costituito in forma di ditta individuale (si tratta di oltre il 70% degli agenti immobiliari), potrà andare a lavorare per un mediatore creditizio, per vendere i mutui e le polizze di quest’ultimo, ma se vorrà svolgere l’attività di mediazione creditizia dovrà costituirsi in veste di società di mediazione creditizia, con tutti i relativi e gravosi oneri.
Se l’agente immobiliare fosse invece costituito in forma societaria non potrebbe ovviamente diventare dipendente né collaboratore di un mediatore creditizio, perché la relativa legge di riferimento prescrive che il collaboratore sia una ditta individuale.
La società di mediazione creditizia, invece, se vorrà intermediare immobili, lo potrà fare direttamente, previa abilitazione del suo legale rappresentante e di coloro che svolgeranno tale attività (in ipotesi, anche gli agenti immobiliari diventati suoi dipendenti o collaboratori).
Inoltre, sarà anche tutto da capire il sistema dei controlli, visto che l’attività dell’agente immobiliare è sottoposta al controllo delle Camere di Commercio (CCIAA), l’attività assicurativa è sottoposta al controllo dell’Istituto per la vigilanza sulle assicurazioni (Ivass), mentre l’attività di mediazione creditizia è sottoposta al controllo dell’Organismo agenti e mediatori (Oam).
Nella sostanza quindi, con l’approvazione del Ddl Concorrenza 2021, non è stata “reintrodotta nessuna compatibilità”, come molti hanno sostenuto, tra le due attività di agente immobiliare e di mediazione creditizia.
Le conseguenze
Semmai, è stato disposto, per la prima volta, che il mediatore creditizio possa fare anche l’attività di agente immobiliare, e non è stato ancora disposto che l’agente immobiliare possa fare il mediatore creditizio, ma solo il suo dipendente o agente. In tutto questo, il ruolo dell’agente immobiliare risulta fortemente sminuito dalla “riforma”.
Si è chiaramente dato un vantaggio alle società di mediazione creditizia che paradossalmente non avranno nemmeno più bisogno di cercare sinergie con un agente immobiliare, ben potendolo assumere alle proprie dipendenze, o come proprio agente, per proporre, per conto della stessa società, sia i mutui, che le polizze, che gli immobili.
Per le società di mediazione creditizia un indubbio vantaggio, per gli agenti immobiliari un indubbio discredito.
Per i consumatori un disastro, in quanto la riforma è la prova della scarsa attenzione alle competenze ed alle professionalità degli operatori.
L’introduzione di questa “riforma” rappresenta la scelta di preferire e favorire quelle imprese orientate alla massimizzazione dei profitti, consentendo alle grosse strutture aziendali, quali sono molte società di mediazione creditizia che hanno contrattualizzato al loro interno diverse centinaia di collaboratori ed hanno fatturati di decine di milioni di euro, di ampliare ancor di più la propria dimensione, allargando la gamma dei servizi offerti e dei collaboratori da poter reclutare.
Tutto questo potrà avvenire anche a discapito della preparazione, della competenza, e dell’attenzione alle esigenze del consumatore, in quanto in strutture così dimensionate prevale la logica della standardizzazione dei servizi offerti e della massimizzazione dei profitti.
Chi ha voluto questa “riforma” ha creato quindi le prerogative per un aumento della rilevanza dei grossi gruppi creditizi-finanziari a danno delle piccole imprese e soprattutto dei consumatori.
Si verrà così a concentrare nelle mani di pochi soggetti imprenditoriali un potere, economico e di mercato, sempre più elevato, a danno non solo delle piccole imprese di mediazione immobiliare (oltre il 70% dei 45mila agenti immobiliari abilitati è impresa individuale), ma soprattutto dei consumatori che avranno come interlocutori soggetti più dediti alla standardizzazione dei servizi ed alla massimizzazione dei profitti, che all’ascolto delle esigenze peculiari e specifiche del singolo consumatore.
Ciò non rappresenta certamente un vantaggio per nessuno, tranne che per i grandi gruppi imprenditoriali oggi tutti collocati nel comparto finanziario-creditizio.
Le posizioni della Fimaa
Fimaa è l’associazione a livello nazionale più partecipata e numerosa, oltre che la più antica, ed è anche l’unica che associa sia gli agenti immobiliari che i mediatori creditizi: è, quindi, attenta alle dinamiche di entrambi i comparti, cercando di perorare il giusto equilibrio tra i reciproci interessi.
Inoltre, Fimaa non ha il controllo di alcuna società di mediazione creditizia o immobiliare e, quindi, non è condizionata nelle sue scelte da alcun diretto interesse economico.
Non è pensabile per Fimaa che vi possa essere una tendenza così smaccata verso la massimizzazione dei profitti a danno della competenza e della professionalità, e quindi del consumatore. Così come non è pensabile che il ruolo dell’agente immobiliare venga così sminuito, tale da proporlo come un dipendente o un agente che lavora per conto di una società di mediazione creditizia.
Non è la soluzione che Fimaa ha perorato e in questa proiezione la Federazione ha la totale condivisione anche delle società di mediazione creditizia associate.
Con la loro condivisione, Fimaa era stata promotrice dell’emendamento, approvato nella recente Legge Europea 2021, che definiva la separazione tra le due attività, quella dell’agente immobiliare e quella del mediatore creditizio, prevedendo che tali soggetti potessero tra loro collaborare, anzi auspicando vivamente che ciò avvenisse, ma in un rapporto di pari dignità, ciascuno con le proprie professionalità e competenze, non che uno (l’agente immobiliare) dovesse essere relegato a diventare dipendente o agente dell’altro (mediatore creditizio).
Fimaa è orientata da sempre all’agenzia multiservizi, dove diversi operatori, con le diverse competente e preparazioni (agenti immobiliari, architetti, mediatori creditizi, assicuratori, ecc.) possano svolgere le loro specifiche e peculiari attività, in collaborazione tra loro, e non dove un medesimo soggetto svolga contemporaneamente tutte le attività possibili, in quanto finirebbe per non farne bene nemmeno una.
Con questa riforma si crea un evidente pregiudizio all’identità professionale degli agenti immobiliari, stabilendo che anche chi è nato, ossia si è costituito, per fare altro (la società di mediazione creditizia) possa a suo piacere fare anche l’agente immobiliare, come se fare l’agente immobiliare debba considerarsi un’attività di contorno, priva di una propria identità e professionalità o da esercitarsi, come accessoria ad un’altra attività.
In futuro…
Confidiamo che si possa rivedere con calma e senno la situazione e ritornare ad una maggiore considerazione per gli interessi dei consumatori e degli agenti immobiliari, vituperati entrambi da questa riforma che mette i primi nelle mani dei grossi gruppi imprenditoriali, ed i secondi, gli agenti immobiliari, relegati ad essere dipendenti o agenti di una società di mediazione creditizia, ossia a lavorare per conto di un terzo.
Non proprio il massimo per chi, come Fimaa, difende l’identità professionale dei propri associati indirizzandoli verso maggiori competenze e rinnovata professionalità, attraverso una formazione continua per offrire servizi di qualità adeguati alle esigenze della propria clientela.
Purtroppo, questa non è la visione di tutti, soprattutto di quelli che puntano alla massimizzazione dei profitti a probabile danno delle aspettative della collettività.