Indice dei contenuti
Affermatasi come versatile formula di alienazione, la vendita della nuda proprietà presenta indubbi vantaggi di carattere pratico, sebbene in ambito condominiale spesso contribuisca a generare situazioni controverse.
Usufrutto e nuda proprietà: due facce della stessa medaglia
Concluso il contratto, l’immobile continua ad essere goduto dall’usufruttuario-venditore sino alla sua morte ed il nudo proprietario potrà prenderne possesso solo dopo il decesso.
L’usufrutto, quindi, comporta che la proprietà e l’uso del bene non coincidano più nella stessa sfera giuridica, ma spettino, rispettivamente, la prima all’acquirente ed il secondo al venditore. La diversità di situazioni giuridiche incide anche nei doveri e facoltà verso il condominio.
Leggi Anche: I PARCHEGGI PER DISABILI IN CONDOMINIO: LE REGOLE DA RISPETTARE
I doveri del nudo proprietario e dell’usufruttuario nel condominio
In materia di spese condominiali il nudo proprietario sarà tenuto al pagamento delle spese di straordinaria manutenzione ovvero quelle per le innovazioni, mentre l’usufruttuario dovrà corrispondere gli oneri di ordinaria manutenzione.
Di riflesso, quindi, sia nudo proprietario che usufruttuario hanno diritto di essere invitati all’assemblea e di esprimere il loro voto per le decisioni rientranti nella categoria degli atti di ordinaria amministrazione per l’usufruttuario e nella categoria degli atti di straordinaria amministrazione per quanto concerne il nudo proprietario.
Ad esempio, volendo calare nella prassi il principio normativo, le deliberazione concernenti i lavori di efficientamento energetico dell’edificio saranno formate con il concorso del voto del nudo proprietario, mentre le deliberazioni circa la nomina, la conferma o la revoca dell’amministratore saranno di competenza dell’usufruttuario.
In tema di tributi, poi, l’usufruttuario viene considerato soggetto passivo (e quindi deve pagare) per le imposte indirette sull’immobile (IMU e TARI), mentre il nudo proprietario dovrà pagare allo Stato ovvero ad altri enti pubblici (sempre che questi lo richiedano) i tributi per la realizzazione di opere che aumentino il valore dell’immobile.
Il riparto delle spese condominiali tra i due soggetti
Quanto sopra, però, non comporta una responsabilità limitata nei confronti del condominio in grado di liberare ciascuno dalle passività eventualmente contratte dall’altro.
Il legislatore della riforma, infatti, con l’intento di tutelare il condominio, ha previsto che ambedue i soggetti rispondano solidalmente dei contributi dovuti al condominio (art. 67 disp. att. cc).
Ciò comporterà che in caso di inadempimento di uno, l’altro coobbligato sarà tenuto a pagare l’intero importo dovuto dall’inadempiente, salvo il diritto di regresso eventualmente esperibile nei confronti di questi.
Le facoltà esercibitabili nel condominio
Come accennato precedentemente, la legge (specificatamente l’art. 1136, comma 6, c.c.) obbliga l’amministratore a convocare in assemblea sia l’usufruttuario che il nudo proprietario in quanto soggetti legittimati a concorrere alla formazione della volontà del condominio.
In base alla tipologia della delibera, il diritto di voto spetterà all’usufruttuario in caso di ordinaria amministrazione e al nudo proprietario in caso di straordinaria manutenzione.
Inoltre, il nuovo art. 67 disp. att. cc. prevede che il voto spetti all’usufruttuario qualora il nudo proprietario rifiuti di eseguire le riparazioni a suo carico ovvero ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo: l’usufruttuario, poi, avrà facoltà di pagare gli interventi salvo il diritto di richiederne il rimborso ex art. 1006 cc..
Al di fuori di questa ipotesi, l’usufruttuario e il nudo proprietario non possono sostituirsi nelle decisioni di competenza dell’altro, salvo che questi gli conferisca una delega.
Secondo una recente giurisprudenza (Trib. Massa, sent. 6 novembre 2017) il sopra menzionato principio della solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario garantirebbe in via estensiva la legittimazione attiva ad impugnare le le delibere assembleari in capo ad entrambi i soggetti, dato che, per contro, gli obblighi nascenti dalle predette delibere potranno essere azionate dal condominio, ovvero dai terzi creditori, contro entrambi per ottenerne l’esecuzione in caso di inadempimento del soggetto originariamente onerato dell’esecuzione della prestazione in base al riparto delle spese cui sopra.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.