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La prorogatio imperii dell’amministratore di condominio è quella situazione giuridica che ricorre quando il gestore dei patrimoni immobiliari altrui che abbia concluso il proprio incarico prosegue nell’esercizio delle proprie attribuzioni, al fine di garantire la necessaria continuità nell’erogazione dei servizi minimi essenziali in favore dei condòmini, fino al momento in cui l’assemblea non nomini un nuovo amministratore e non si perfezioni il contratto di mandato, con l’accettazione espressa da parte del soggetto designato.
Nell’elaborazione giurisprudenziale, tale situazione di fatto si fonda sulla presunzione secondo la quale la prosecuzione provvisoria nella carica sia conforme all’interesse, alla volontà ed alle necessità dei condòmini rappresentati (Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 18660/2012; n. 14930/2013).
La revoca giudiziaria dell’amministratore di condominio
La revoca giudiziaria dell’amministratore, è quel procedimento previsto e disciplinato dall’articolo 1129 del codice civile, per il quale (oltre che dall’assemblea) il mandatario può essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice civile, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso delle gravi irregolarità, analiticamente indicate nel corpo dello stesso articolo 1129 del codice civile.
In relazione all’ipotesi in esame, la questione che, più di ogni altra si pone all’attenzione dell’interprete, riguarda l’ammissibilità o meno della revoca giudiziaria, nei confronti dell’amministratore cessato dalla carica.
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L’ammissibilità della revoca giudiziaria nei confronti dell’amministratore in regime di prorogatio
Si contrappongono, sul punto, due distinti orientamenti giurisprudenziali.
L’opinione della Corte d’Appello di Lecce
Secondo quello maggiormente rigoroso, espresso nell’ordinanza n. 443 della Corte d’Appello di Lecce del 10 gennaio 2022, la procedura di revoca giudiziaria nei confronti dell’amministratore di condominio che, per qualsiasi causa abbia terminato il proprio mandato, è inammissibile per la semplice considerazione per la quale il rapporto di natura contrattuale che lo lega al condomino è già risolto.
Sulla base di questa premessa, ove si ritenesse esperibile (direttamente) il procedimento giudiziario di revoca, si realizzerebbe un duplice, ingiustificato, effetto giuridico: si provocherebbe una pronuncia dell’autorità giudiziaria (di revoca) sostanzialmente inutile, ossia senza alcuna ragion d’essere, e si priverebbe l’assemblea dei condòmini di una sua prerogativa essenziale, quale la scelta di revoca del proprio mandatario.
Il Tribunale di Bologna
Secondo l’opinione di segno contrario espressa dal Tribunale di Bologna, invece, ove la revoca giudiziale dell’amministratore in regime di prorogatio non fosse ammessa, si determinerebbe una lesione insanabile dei diritti dei condòmini.
In particolare, la Corte d’Appello di Bari con ordinanza del 27 giungo 2019, afferma che, qualora si aderisse alla tesi dell’inammissibilità della revoca da parte della magistratura, si negherebbe la possibilità di esercitare ogni forma di controllo dell’autorità giudiziaria sull’operato dell’amministratore scaduto dal mandato e ciò a svantaggio della minoranza dell’assemblea condominiale, o di singoli proprietari dissenzienti, la cui tutela dovrebbe essere, al contrario, il fulcro della disciplina afferente al regolare funzionamento dell’assemblea dei condòmini.
Questa opinione è stata, di recente, confermata dal Tribunale di Catanzaro che, con provvedimento n. 2313 del 15 giugno 2022, ha accolto la richiesta di revoca dall’incarico di amministratore del condominio, nonostante quest’ultimo fosse già dimissionario, evidenziando al contempo come l’istituto della prorogatio debba applicarsi anche al caso delle dimissioni irrevocabili e come, allo stesso modo, esse non facciano venir meno l’interesse dei condòmini alla revoca, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.