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Nel contesto della tassazione dei redditi derivanti da contratti di locazione breve, si pone una questione rilevante riguardante la scelta del regime fiscale della cedolare secca.
Il quesito rivolto da un contribuente alla Agenzia delle entrate, nello specifico, riguarda l‘applicabilità dell’aliquota di tassazione del 21% anziché del 26% per i contratti di locazione breve relativi alla stessa unità immobiliare affittata più volte nel corso del 2024.
Tale quesito solleva una riflessione importante sulla gestione fiscale delle locazioni brevi e sull’ottimizzazione della tassazione associata a tali attività.
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Le aliquote differenziate
La legge n. 213/2023 ha introdotto una nuova aliquota del 26% per il regime della cedolare secca a partire dal 1° gennaio 2024. Tuttavia, la stessa legge prevede una riduzione dell’aliquota al 21% specificamente per i redditi derivanti dalle locazioni brevi di una singola unità immobiliare, selezionata dal contribuente nella sua dichiarazione dei redditi.
Il contribuente, quindi, confermando nella dichiarazione dei redditi che l’unità immobiliare oggetto di locazioni brevi è unica, beneficia dell’aliquota ridotta del 21%. Questo vantaggio fiscale si applica indipendentemente dal numero di volte in cui l’immobile viene affittato nel corso dell’anno, purché si tratti sempre della stessa unità.
L’Agenzia precisa che: se il contribuente possedesse e decidesse di affittare brevemente più di un’unità immobiliare, l’aliquota del 21% potrebbe essere applicata solo a una di queste, a scelta del locatore, mentre per le altre si applicherebbe l’aliquota standard del 26%.
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La prerogativa delle locazioni brevi
Le locazioni brevi si configurano come contratti di locazione di immobili destinati ad uso abitativo la cui durata non eccede i 30 giorni. Questi contratti possono includere servizi aggiuntivi, quali la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.
Sono generalmente stipulati da soggetti privati che non agiscono nell’ambito di attività d’impresa, e possono avvalersi di intermediari immobiliari o di piattaforme online che facilitano il collegamento tra i turisti e i proprietari degli alloggi.
Per quanto concerne l’aspetto fiscale, l’articolo specifica che, a decorrere dal 1° giugno 2017, i proprietari o i titolari di diritti reali di godimento sugli immobili locati hanno la possibilità di optare per un regime fiscale alternativo rispetto a quello ordinario allora in vigore.
Tale alternativa è rappresentata dalla cedolare secca, che si configura come un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali. La cedolare secca copre anche gli oneri relativi ai diritti di Bollo e di Registro, che sono normalmente applicabili ai contratti di locazione, come stabilito dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011.
La recente legge di Bilancio 2024, come abbiamo accennato prima, ha introdotto una modifica rilevante al regime della cedolare secca per le locazioni brevi, stabilendo un’aliquota incrementata al 26% nel caso in cui una stessa persona fisica affitti più unità abitative. Questa modifica legislativa mira a regolamentare più efficacemente il fenomeno delle locazioni brevi, in risposta all’evoluzione del mercato immobiliare e alle dinamiche turistiche che influenzano la domanda di alloggi temporanei.