Quali sono le prospettive per il mercato immobiliare del prossimo anno? Le riflessioni e i commenti di Luke Brucato, Chief Marketing & Innovation Officer di RE Valuta.
Il 2022 sarà un anno positivo per il mattone? Quale direzione prenderà il settore?
Ritengo che il 2022 sarà un anno molto interessante per il mattone in Italia e per i servizi di real estate in generale. I principali driver che caratterizzeranno il nuovo anno – guidati dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) – porteranno a una rinnovata spinta all’acquisto immobiliare per il mondo residenziale, dettata dal desiderio di miglioramento della propria condizione abitativa. Di contro ci aspettiamo che gli immobili di impresa subiranno un ulteriore ridimensionamento delle attività a seguito della pandemia e già i nostri clienti chiedono stress test per simulare impatti di valore su uffici, retail e ricettivo. In generale credo che il 2022 rappresenterà l’apertura di una stagione di riqualifica del patrimonio e (finalmente) attenzione per la performance energetica degli immobili. Tra l’enorme flusso di risorse finanziarie in arrivo per ristrutturazioni e gli obiettivi intermedi al 2030 del programma UE Fit for 55, il nostro settore dei servizi immobiliari tecnici e analitici è destinato a essere stravolto nel prossimo decennio. Ogni disruption porta opportunità e come RE Valuta stiamo già vedendo, in particolare nel comparto bancario, una crescita di progetti dedicati alla misurazione della performance energetica degli immobili che finanziano, per progressivamente definire policy che possano incentivare il “greening” degli asset a garanzia.
Dove converrà investire? Grandi città o piccoli centri?
Sicuramente le grandi città come Milano e Roma continueranno ad attirare investitori ma i piccoli centri – soprattutto se ben strutturati dal punto di vista dei servizi e dell’accessibilità – saranno la vera sorpresa. Come ognuno di noi ha avuto modo di provare sulla propria pelle con i lockdown e lo smart working, forse il mantra “location, location, location” non è più scolpito nella pietra, almeno nel residenziale. Massima attenzione quindi verso quei luoghi dove si riscontra una migliore qualità abitativa, con la nuova flessibilità del lavoro da remoto. Naturalmente questo avrà un riverbero sui valori delle transazioni e pertanto delle valutazioni immobiliari; pertanto, continueremo a investire anche nel 2022 in tecnologie e dati abilitanti per continuare a dare alle nostre banche clienti una view dinamica del loro portafoglio immobiliare oggetto d’ipoteca.
Quali saranno le richieste degli utenti? A cosa punteranno maggiormente nel nuovo anno?
Si cercheranno abitazioni più grandi, con spazi più agevoli per lavorare, con balconi, terrazzi o giardini, in zone salubri e con buona connessione di rete. Mi auspico ci sia una maggiore attenzione posta all’efficientamento energetico, non solo per ridurre i maintenance cost dell’abitazione ma anche per preservarne il valore nel tempo. La direzione che sta prendendo la proposta di direttiva europea sull’efficienza energetica degli edifici è proprio quella di una progressiva penalizzazione di immobili brown rispetto a quelli green. Se, come speriamo, l’imposizione normativa incrocia l’opportunità di business sarà un volano che trasformerà anche la domanda stessa, oggi limitata da poco prodotto di classe energetica alta e ancora poco sensibilità in termini di upside sul valore rispetto a classi basse.
La proroga dei bonus dedicati al mondo della casa e dei condomini anche per il 2022 influirà sull’andamento delle compravendite?
Sicuramente. Il market sentiment sulle compravendite nei prossimi anni è molto positivo (tassi bassi, incentivi fiscali, reddito disponibile in crescita, PNRR). Basti pensare al bonus prima casa per i giovani sotto i 36 anni che consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in determinate condizioni. Come RE Valuta abbiamo introdotto una intera linea di servizi a supporto di banche e proprietari immobiliari per navigare il complesso mondo della riqualifica energetica tramite bonus fiscali quali Superbonus 110%, Bonus facciate, Ecobonus, Bonus ristrutturazione e Sismabonus. Ma nel 2022 ci aspettiamo dalle banche una nuova ondata di domande di supporto anche fuori dagli incentivi fiscali, come il recupero di dati di performance energetica per gli immobili già finanziati (ESG Data Remediation, un servizio sviluppato con la stessa Immobiliare.it e già in produzione su una primaria banca nazionale) o il calcolo di valori futuri per simulazioni di scenari avversi.
Domanda delle domande: a chi intende mettersi alla ricerca di una casa durante il prossimo anno, suggerisce l’acquisto o l’affitto?
L’acquisto senza ombra di dubbio per chi ha progetti a lungo termine, i tassi di interesse ancora bassi agevolano questo tipo di scelta, ma sarà appunto necessario capire i potenziali normativi avversi su quel lungo termine se l’immobile parte da una categoria di performance energetica bassa e quali opportunità fiscali e tecnici ci sono per riqualificarlo.