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Interessante pronuncia della Cassazione che, con la sentenza n. 7917 del 20 marzo 2023 rende ancor più chiari i confini del regolamento di condominio.
Il suo scopo infatti è solamente quello di disciplinare l’uso della cosa comune e ripartirne le spese. Pertanto, l’appartenenza di un bene (nel caso in esame il cortile adibito a parcheggio) al condominio deve essere debitamente provata, poiché non basta il mero richiamo all’interno del regolamento per accertarne la natura condominiale.
La vicenda
Un soggetto citava dinanzi al Tribunale un condominio, chiedendo che il giudice accertasse l’inesistenza di qualsiasi diritto in capo al condominio in relazione ad alcuni appezzamenti di terreno prospicienti l’edificio condominiale.
A sostegno della propria richiesta il singolo proprietario allegava l’atto di acquisto del 2004, che attestava la sua titolarità su quei terreni sino a quel momento indebitamente utilizzati come parcheggio dal condominio.
Si costituiva in giudizio il Condominio convenuto che, oltre ad instare per il rigetto dell’avversa pretesa, spiegava riconvenzionale diretta ad accertare il proprio diritto di proprietà sui terreni oggetto della controversia, in virtù della natura condominiale della contestata area o, in subordine, l’acquisto della proprietà di quest’ultima per usucapione, attesa la durata ultraventennale del possesso da parte dei terreni.
I primi due gradi di Giudizio davano ragione al condominio e per tale motivo al singolo proprietario non restava che ricorrere in Cassazione.
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La decisione della Cassazione
Il ragionamento della Suprema Corte, che ha portato ad accogliere le ragioni del singolo proprietario, è stato tanto lineare quanto logico.
Pe gli ermellini, i giudici dei primi di primo e secondo grado non avevano debitamente tenuto conto del fatto che il ricorrente avesse acquistato autonomamente sia la propria abitazione che il fondo sul quale insisteva il cortile e che quindi egli non avesse la qualità di condomino.
Sulla scorta pertanto di tale dato oggettivo, il regolamento di condominio era quindi del tutto inopponibile allo stesso, in quanto egli era un soggetto estraneo al condominio ed era altresì dotato di autonomo diritto di proprietà sul bene oggetto della lite.
Al contrario, le argomentazioni a sostegno della tesi del condominio, ovvero l’inclusione dell’area nel regolamento di condominio e la perizia realizzata in giudizio, non potevano dirsi sufficienti a provare alcun autonomo diritto di proprietà sul cortile.
Il principio da ricordare
Secondo la Cassazione, infatti, tali elementi non erano in grado di far annoverare il bene come condominiale, dato che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., l’estensione della proprietà condominiale ad edifici o fondi separati ed autonomi rispetto al complesso immobiliare in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo immobile (fabbricato o terreno) nella proprietà del condominio stesso.
In altre parole, ai fini dell’accertamento dell’appartenenza al condominio di fondi ubicati in un’area separata rispetto all’edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, nessun rilievo va ascritto in proposito al regolamento di condominio, non costituendo esso un titolo di proprietà (avendo la sola funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese).