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Il diritto all’indennità di sopraelevazione spetta a tutti i condòmini e non solo ai proprietari delle unità immobiliari nell’area interessata dall’opera.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 25103 del 22 agosto 2022.
Sopraelevazione sul lastrico colare
I proprietari di alcuni esercizi commerciali posti al pianterreno ottenevano dal tribunale la condanna dei proprietari dell’appartamento al primo piano al pagamento dell’indennità prevista dall’art. 1127 c.c. (circa 226mila euro totali), quali esecutori di una sopraelevazione sul lastrico solare dello stabile.
Contro tale decisione veniva proposto appello. Tra gli altri motivi di ricorso, uno dei proprietari condannati sosteneva di non essere tenuto al pagamento di alcuna indennità, in quanto gli esercizi commerciali al piano terra non si trovavano nella colonna d’aria del lastrico sopraelevato.
Obbligo di versare l’indennizzo
La corte d’appello accoglieva solo in parte il ricorso. In particolare, respingeva l’eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata da uno dei proprietari. Secondo i giudici d’appello, infatti, la circostanza che gli esercizi commerciali non si trovavano nella colonna d’aria del lastrico sopraelevato non escludeva la sussistenza dell’obbligo di versare l’indennizzo ex art. 1127 c.c. .
Anche la Corte di Cassazione ha confermato tale assunto.
La normativa
La norma di riferimento è l’art. 1127 del codice civile, che disciplina la costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio condominiale. Il comma 4 di tale disposizione dispone: “Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare”.
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Indennità di sopraelevazione
Sulla scorta di tale disposizione, la Cassazione ha ribadito anzitutto che l’indennità di sopraelevazione si configura come un debito per responsabilità da atto lecito del proprietario dell’ultimo piano che, realizzando la sopraelevazione, abbia aumentato il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio.
Tale indennità va correlata al valore dell’area su cui insiste l’edificio o parte di esso che viene sopraelevata e deve essere determinata dividendo il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, poi diminuendo il quoziente così risultante della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione e, infine, ripartendo il risultato residuo tra i proprietari degli altri piani preesistenti (cfr. Cass. n. 12292/2003 e Cass. n. 12880/2005).
L’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell‘ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’art. 1127 c.c., non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente – si noti – dall’aumento dell’altezza del fabbricato (Cass. civ. S.U. n. 16794/2007).
Tale indennità trae, infatti, fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla scorta del maggior valore dell’area occupata ai sensi dell’art. 1127, quarto comma, c.c. .
Chi è obbligato a pagare?
Pertanto, il diritto all’indennità di sopraelevazione appartiene a tutti i condomini, con la conseguenza che la sopraelevazione di un immobile che presenta carattere unitario comporta una modificazione dei millesimi e della partecipazione alle spese relative delle parti comuni, ovvero crea una situazione che riguarda tutti i partecipanti al condominio, a prescindere – si badi – dall’ubicazione della parte sopraelevata.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.