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L’inflazione e il rialzo dei tassi di interesse della Bce sono stati il vero tallone d’Achille, l’anno scorso, per i titolari di un mutuo a tasso variabile.
Si calcola che le rate siano cresciute almeno di un terzo. In sostanza, chi partiva a gennaio 2022 con una rata da 400 euro, si sia trovato sotto Natale a doverne sborsare oltre 500. Una differenza pesante per le famiglie. E un trend che, invece, ha fatto esultare tutti coloro che nell’ultimo biennio avevano scelto la soluzione del tasso fisso, dove la tassa, come dice la parola, non cambia mai.
Lo scenario per quest’anno si presente pressoché uguale, con una tensione ancora persistente sui mutui. Per fortuna ci sono alcune buone notizie.
Sospensione “prima casa” prorogata a fine 2023
In primo luogo, come informa la Consap (braccio operativo del ministero dell’Economia), l’ultima Legge di Bilancio ha prorogato ancora, fino al termine del 2023, il fondo per la sospensione dei mutui sulla prima casa.
Questa misura permette di sospendere il pagamento delle rate del mutuo, fino a un periodo massimo di 18 mesi, al verificarsi di alcune situazioni di difficoltà: invalidità, morte, perdita o sospensione del lavoro, riduzione dell’orario di lavoro, calo del fatturato superiore al 33% su base trimestrale per i lavoratori autonomi.
Sono ammessi mutui il cui importo iniziale era di massimo 400mila euro. Ecco però alcuni punti da tenere bene a mente. In primo luogo, con il termine “sospensione” significa che per un determinato periodo le rate si fermano, ma vengono posticipate. Quindi si allungherà la durata del mutuo, ma questa misura non va confusa in alcun modo con uno “sconto” rispetto all’esborso complessivo.
Inoltre la sospensione non è automatica. La domanda, da presentare alla banca, va corredata da documenti precisi (ma non serve più l’Isee) e viene vagliata dalla Consap, che può accettare, rifiutare, oppure accordare un periodo di sospensione inferiore rispetto al massimo, stabilito in 18 mesi.
La misura vale per tutti i tipi di mutuo, dunque anche quelli a tasso “fisso”, ed è necessario però che il pagamento delle rate passate sia tutto sommato regolare, ossia non bisogna avere alcuna rata precedente scaduta da oltre 90 giorni.
Possono accedere anche coloro i quali abbiano già goduto in precedenza di una sospensione, a patto che abbiano ripresa a pagare regolarmente da almeno tre mensilità.
Infine, il fondo sostiene anche i lavoratori autonomi, una volta esclusi. “Un fatto importante, in un momento storico particolare”, ha commentato Vincenzo Sanasi d’Arpe, amministratore delegato della Consap. “Nel periodo 2020-2022 le pratiche accettate riconducibili ai lavoratori autonomi sono state circa 48.000, pari al 34% delle pratiche complessive”.
Passaggio al mutuo a tasso “fisso” più facile
Un altro strumento che aiuta i consumatori contro il “caro mutuo” è la rinegoziazione, che consiste nel rivolgersi alla propria banca e chiedere di riformulare il contratto di mutuo in corso, a condizioni più favorevoli, oppure di cambiare il meccanismo, passando dal tasso variabile a quello fisso.
Questa è sempre stata una pratica commerciale, ma non obbligatoria, che le banche potevano rifiutare o accettare magari per il timore di perdere il cliente (che avrebbe potuto agevolmente cambiare banca mediante “surroga”).
La Legge di Bilancio già citata contiene una novità rilevante. In alcuni casi, infatti, ora la Banca è obbligata ad accettare lo switch del tasso. Possono beneficiare di questa agevolazione solo i mutuatari con reddito ISEE non superiore a 35mila euro, in regola con il pagamento delle rate, che per l’acquisto o la ristrutturazione della propria abitazione, abbiano acceso mutui ipotecari con stipula o accollo prima del 1 gennaio 2023, con importo originario non superiore a 200mila euro e con tasso variabile per tutta la durata del contratto.
“Le condizioni di rinegoziazione”, spiega l’avvocato Antonio Pinto di Confconsumatori, “consistono nell’applicare un tasso fisso, con un tetto prefissato. Il nuovo tasso fisso si calcola sommando allo spread originariamente previsto nel contratto di mutuo, il minore tra l’IRS (Interest Rate Swap) a 10 anni e l’IRS pari alla durata residua del mutuo. Inoltre, si potrà concordare o l’applicazione del nuovo tasso fisso per un periodo inferiore alla restante vita del finanziamento, oppure un allungamento del piano di rimborso per massimo 5 anni sempre che, al momento della rinegoziazione, la durata residua del mutuo non superi già i 25 anni“.
Bonus acquisto per Under 36: le novità
Infine, per favorire l’accesso alla casa di proprietà anche in questo contesto di tassi in rialzo, è stata prorogato al 31 dicembre 2023 il Bonus prima casa riservato agli under 36.
Si tratta delle sconto sulle principali imposte che gravano sull’acquisto (registro, ipotecaria, catastale) o della trasformazione dell’Iva in credito d’imposta, per gli acquisti immobiliari soggetti a Iva. L’Agenzia delle Entrate ha predisposto un documento di sintesi con tutte le informazioni.