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Nel corso degli anni quello che veniva chiamato certificato di abitabilità o agibilità, è diventato la Segnalazione Certificata di Agibilità, ( S.C.A.). Il cambio del nome non ha comportato il cambio della sua funzione perché rimane pur sempre è un certificato che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.
Il ruolo del venditore
Partiamo da un presupposto: nella compravendita di un immobile è il venditore che deve normalmente garantire la presenza dei requisiti di agibilità, in quanto l’edificio non può essere privo di tale qualità essenziale per l’uso a cui è destinato.
Normalmente, il venditore è responsabile dell’agibilità del fabbricato e, in mancanza dei requisiti, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno subito.
I primi orientamenti giurisprudenziali
Da oltre venti anni la giurisprudenza considera l’agibilità come un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, tanto da considerare la mancanza dell’agibilità non come semplice vizio dell’immobile ma invece come aver consegnato una cosa al posto di un’altra, cioè di quella convenuta (la cosiddetta consegna di “aliud pro alio”), che comporta l’inadempimento del venditore, e di conseguenza la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
I giudici di legittimità, negli ultimi anni, hanno sempre mantenuto un orientamento abbastanza univoco sulla questione, stabilendo che il rifiuto dell’acquirente alla stipula del contratto definitivo di vendita era da ritenersi giustificato poiché egli aveva interesse a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducevano all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali. (Cass. n. 16216/2008, Cass. n. 30950/2017 e Cass. n. 23265/2019)
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La giurisprudenza più recente
Più recentemente segnaliamo due pronunciamenti sempre della Corte di Cassazione. Con la prima sentenza (n. 9226/2020), si è stabilito “che la mancanza del certificato di agibilità, costituisce, qualora tale circostanza non sia stata accettata in fase di contrattazione, legittimo motivo per il promissario acquirente di non stipulare la compravendita definitiva”.
Questa pronuncia è importante perché, nel caso in esame, il contratto preliminare specificava espressamente che “non c’è il certificato di abitabilità”. I giudici hanno escluso che questa frase potesse implicare una espressa rinuncia del promissario acquirente a ottenere la consegna della certificazione di agibilità dell’immobile alla stipula dell’atto di compravendita, ritenendo che una deroga alla disciplina di legge richiedesse una pattuizione espressa e inequivocabile. La Corte di Cassazione, confermando un orientamento ormai consolidato, ha ribadito “che l’assenza della certificazione di agibilità costituisce un inadempimento al contratto preliminare da parte del promittente venditore, che consente al promittente acquirente di rifiutare l’acquisto, chiedendo la restituzione del doppio della caparra “.
Da ultimo segnaliamo una recente ordinanza n°24317/2022 con la quale la Cassazione ha precisato che: “pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la sua mancata consegna all’acquirente costituisce sì un inadempimento grave del venditore, ma non è detto che incida necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni. Il promissario acquirente può rifiutare di stipulare l’atto definitivo se manca il certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del preliminare di compravendita”.
Pertanto, il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità, è giustificato, poiché il già menzionato certificato è essenziale, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.