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Il proprietario o l’inquilino possono decidere di terminare il contratto di locazione in qualsiasi momento: questa interruzione, prima della naturale scadenza, è chiamata risoluzione del contratto.
La risoluzione del contratto di locazione assume varie forme e tipologie se a portarla avanti è il proprietario o l’affittuario: vediamo come funziona e quali sono le condizioni più ricorrenti.
Risoluzione del contratto di locazione: la disciplina
La legge prevede la possibilità della risoluzione anticipata del contratto di locazione sia per il locatore, sia per conduttore: dal momento che desiderano recedere dal contratto, prima della sua naturale scadenza, solitamente indicata nel contratto, possono entrambi richiederla.
La disdetta del contratto è regolata dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, la Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo: prevede che si possa recedere dal contratto di affitto prima del suo termine naturale, a patto che tale possibilità sia prevista come clausola di recesso all’interno del contratto di locazione.
Se tale clausola non è presente, la disdetta ha effetto dalla scadenza del contratto di affitto che, semplicemente, non si rinnova. Al contrario, i contratti di affitto si rinnovano automaticamente per un uguale periodo di tempo: nei contratti 4+4 e 3+2 il conduttore può dare disdetta per finita locazione mediante comunicazione scritta al locatore con raccomandata A/R oppure per posta certificata (PEC), solitamente sei mesi prima della data in cui intende lasciare l’appartamento.
Quali sono le differenze tra risoluzione del contratto e cessione?
Si parla di risoluzione del contratto, se il rapporto tra le parti è interrotto prima della scadenza naturale, mentre la cessione avviene se il locatore o il conduttore viene sostituito nel contratto da un nuovo soggetto.
Nel primo caso, chiusura anticipata, occorre versare entro 30 giorni l’imposta di registro in misura fissa, pari a 67 euro.
Nel secondo caso, se l’accordo tra le parti non prevede il pagamento di un corrispettivo, occorre versare l’imposta di registro in misura fissa (67 euro); in caso contrario, l’imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un minimo di 67 euro).
Risoluzione contratto: come funziona quando è consensuale
Proprietario e inquilino possono risolvere di comune accordo il contratto in qualsiasi momento, a prescindere dalla scadenza dello stesso: come la stipula di un contratto, anche la risoluzione deve avere una forma scritta e deve essere registrata.
In caso di risoluzione consensuale, occorre comunicarla all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate versando un’imposta di registro di 67 euro, entro 30 giorni dall’evento, e utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web), tramite richiesta di addebito su conto corrente.
L’uso di questo software è riservato ai contribuenti registrati al servizio, quindi in possesso di PIN. Si può anche effettuare la comunicazione tramite modello F24, utilizzando il codice tributo 1503. Se si sceglie di versare l’imposta utilizzando il modello F24, è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto di locazione presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI compilato.
La comunicazione all’Agenzia delle Entrate permette di interrompere formalmente il decorrere dei redditi. Se questa non avviene, l’Agenzia delle Entrate potrebbe considerare i locali ancora locati, e aspettare che il reddito corrisponda ai canoni dichiarati sul contratto di locazione.
Risoluzione anticipata del contratto di locazione con regime di cedolare secca
Nei contratti di locazione a uso residenziale, il locatore può avvalersi dell’opzione per la cedolare secca: deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, con effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.
Se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca, l’imposta di registro di 67 euro per la risoluzione del contratto non è dovuta. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione contratto anticipata all’ufficio dove è stato registrato il contratto, presentando il modello RLI compilato.
Cosa succede in caso di tardiva comunicazione del contratto di cedolare secca?
Se la comunicazione di risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione base è di 50 euro; se il ritardo supera i 30 giorni, la sanzione base è 100 euro. La riduzione delle sanzioni avviene in base di quando viene eseguito il ravvedimento.
Mancata risoluzione del contratto in cedolare secca: cosa comporta?
L’articolo 3–bis del DL 34/2019 ha soppresso l’obbligo di comunicazione della proroga dei contratti in regime di cedolare secca: la mancata comunicazione della proroga non determina il venire meno della validità dell’opzione esercitata.