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L’immobiliare residenziale “tira” in tutta Europa. E ormai la “casa” è diventata una asset class determinante anche nel portafoglio di fondi e istituzionali.
Sul fronte prezzi, però, si scopre che a correre di più non sono i quartieri più in vista, ma soprattutto quelli semi centrali, o addirittura periferici.
Investimenti a 135 miliardi in un semestre
Secondo l’ultimo Osservatorio “abitare in Europa” realizzato da Scenari Immobiliari, in collaborazione con Abitare & co, nel primo semestre dell’anno gli investimenti sul residenziale europeo ammonteranno a 135 miliardi di euro (+7% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso).
Il tasso di crescita, che potrebbe sembrare modesto, non è da considerare basso. Rispetto al 2021, infatti, non c’era l’attesa per un rimbalzo dei valori, perché in fondo la ricerca di case, anche in pandemia, non era mai crollata. Sia perché il mattone rappresenta sempre un ottimo parcheggio di liquidità. Sia per le mutate condizioni sociali.
“Il post pandemia ha innescato un nuovo ciclo di crescita dell’immobiliare residenziale europeo. Anche se sono serie le preoccupazioni sulla guerra e sull’inflazione, la domanda sia degli investitori sia dei privati è in aumento in tutti i Paesi. In questo ciclo è il prodotto “casa” al centro della domanda”, secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.
“Tutti cercano case nuove, sostenibili, adatte allo smart working. Dalla domanda di case stiamo passando alla domanda di qualità della vita, che riguarda sì l’appartamento ma anche il quartiere con i suoi servizi, i trasporti”.
In Italia +12,5%
Il trend riguarda tutti, Italia compresa. Il nostro Paese, dopo aver chiuso il 2021 con circa 750mila compravendite residenziali, dovrebbe archiviare il primo semestre con una crescita degli scambi del 12,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. E i segni positivi riguardano un po’ tutti, da Nord a Sud, con Milano a +16%, Palermo +13%, Bologna, Venezia e Firenze intorno al +10% e anche Roma vicina alla doppia cifra.
Un confronto con il resto d’Europa mostra come in Francia e Germania la dinamica è simile, visto che gli scambi su base semestrale dovrebbe salire rispettivamente del 7,8% e del 9,9%. Arretra la Gran Bretagna (-13%), mentre la Spagna sta vivendo un’autentica fiammata, con un rimbalzo del 22%.
L’analisi, poi, si è soffermata su un aspetto particolare: i quartieri in cui la domanda è stata così forte da far lievitare i prezzi. Ne emerge un quadro chiaro, in cui le zone dove i prezzi sono balzati in alto sono tutti semicentrali o addirittura periferici.
Tra questi, zona Fiera a Palermo (+15% dal giugno scorso), San Lorenzo a Napoli (+11%), via Feltre e addirittura Calvairate a Milano (+10% circa), Libia-Cirenaica a Bologna (+10%).
Anche in Europa si trovano casi del genere, come la periferia Santa Clara di Lisbona (+18,5%), il quartiere Pankow di Berlino (+13,5%) o Ixelles a Bruxelles (+6,5%). Va detto, però, che lo scenario continentale è più variegato, perché i vari mercati sono comunque caratterizzati da andamenti specifici.
Anche il centro di Monaco di Baviera, per esempio, ha prezzi in forte crescita, dal momento che la Germania è uno dei Paesi che meno, nel decennio scorso, si era verificata una decisa fiammata dei prezzi (bolla 2006-2008) e quindi in molte città c’è tanto spazio da recuperare.
Arriva l’affordabile in periferia
Questo andamento è frutto di tanti fattori. Si compra casa dove è ancora possibile, grazie al mutuo, senza più la necessità di stare in centro.
Si acquista anche dove si costruisce il nuovo. E questo, per forza, avviene maggiormente nelle zone esterne alla cerchia centrale, dove ormai il territorio da consumare è poco, o nullo. Questo, però, non significa che le periferie delle città siano destinate all’infinito a vivere una corsa al rialzo dei prezzi forsennato. Anche perché questa condizione si tradurrebbe, in automatico, nel rendere sempre meno quartieri abbordabili per i più, dal momento che in Europa, Italia compresa, rimane un problema di potere d’acquisto. E, inoltre, gli scambi dell’anno scorso risentono ancora, in positivo, dei mutui favorevole. Ma ora i tassi stanno salendo.
Un trend noto ai grandi investitori, e che andrà a riequilibrare i valori, è la presenza sempre più diffusa del cosiddetto affordable housing o dello student housing. Soluzioni abitative, in qualche modo, caratterizzate da prezzi appetibili e non lasciati semplicemente alle dinamiche del libero mercato.
Per ora, si tratta di una nicchia, diffuso per lo più a Milano e in pochi altri progetti. Ma crescerà. L’ultimo Market Outlook sull’Italia di Cbre research metteva in evidenza alcuni di questi punti. “Il settore residenziale giocherà un ruolo chiave nel 2022. È un settore che si sta consolidando e inizia ad attirare notevole interesse, ma ci vorrà del tempo prima che raggiunga i livelli molto più elevati che si trovano nel resto d’Europa”, commentava Alessandro Mazzanti, ceo di Cbre Italy.
Secondo il report, solo a Milano nel 2023 arriveranno oltre 2.000 appartamenti nella classe “multifamily”, più di metà dei quali saranno da considerare “affordable housing”. E nel periodo 2022-2024, non solo Milano, ma anche Roma, Firenze, Bologna e Torino saranno interessati da nuovi progetti di edilizia pensata specificamente per gli studenti.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.