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Se si è titolari di un’impresa, è possibile acquistare un immobile sia come privato sia come società. Ma cosa conviene fare?
Vediamo vantaggi e svantaggi di entrambe le soluzioni.
Differenze tra acquisto come privato o come società
Quando si acquista un immobile, sia come soggetto privato sia come società, bisogna innanzitutto considerare la finalità dell’acquisto, cioè se lo si intende utilizzare, per andare a viverci o per usarlo come sede della società, o se lo si vuole locare a terzi.
A seconda del caso di specie, vi possono essere benefici e sgravi fiscali di cui tenere conto per scegliere come procedere.
Gli elementi da tenere in considerazione sono:
- l’imposizione tributaria indiretta prevista in fase di acquisto, per calcolare l’ammontare dell’Iva o dell’imposta di registro e delle imposte ipo-catastali;
- la tassazione del reddito detraibile dall’investimento immobiliare e il regime di deducibilità dei costi relativi all’immobile;
- l’eventuale possibilità di agevolazioni fiscali sull’acquisto o sulla ristrutturazione dell’immobile;
- in caso di voglia rivendere il bene, trattamento tributario applicabile alle eventuali plusvalenze/minusvalenze.
Acquisto come società
Se l’immobile ha finalità di tipo strumentale, cioè sarà destinato a un utilizzo per scopi aziendali, per esempio come sede legale o punto vendita di un’attività commerciale, potrebbe essere maggiormente conveniente procedere all’acquisto come società.
In tal caso, va considerato che vi è la possibilità di procedere al recupero dell’investimento grazie alla deducibilità dei costi, ma d’altra parte vi è una maggiore tassazione in fase di acquisto.
Le principali valutazioni fiscali da fare sono:
- l’impossibilità di corrispondere le imposte sulla base del valore catastale, in quanto esse vanno calcolate sul prezzo di compravendita indicato nell’atto;
- la deducibilità di gran parte del costo di acquisto dell’immobile e di tutti i costi connessi, quali spese condominiali e spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, sotto forma di ammortamento annuale;
- il recupero in 10 anni degli interventi di riqualificazione energetica operati sull’immobile;
- l’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita in fase di cessione o di fuoriuscita del bene dal regime d’impresa.
Acquisto come privato
In caso di acquisto di immobili come privato, la persona fisica può beneficiare, se ne possiede i requisiti, cioè se non è proprietario di altri immobili, delle agevolazioni sulla prima casa: ovviamente, tale possibilità è esclusa per le società, che acquisteranno sempre secondo l’aliquota prevista per le seconde case.
Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa sono:
- per chi acquista la casa direttamente dall’impresa costruttrice, riduzione dell’Iva dal 10% al 4% e imposta di registro, catastale e ipotecaria fisse nella misura di 200 euro ciascuna;
- nel caso di acquisto da privato, riduzione dell’imposta di registro al 2%, imposta catastale e ipotecaria fisse nella misura di 50 euro ciascuna;
- detrazione degli interessi passivi sul mutuo;
- detrazione Irpef del 19% e fino a 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
- per chi vende e riacquista la prima casa entro 12 mesi, possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.