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Un condomino si oppone al decreto ingiuntivo avente ad oggetto la contribuzione pro quota finalizzata a interventi di manutenzione straordinaria della facciata e dei balconi del fabbricato.
Tanto il Giudice di Pace che il Tribunale – in funzione di giudice d’appello – accolgono il rilievo del condomino, secondo cui la delibera è nulla per mancata costituzione del fondo cassa ai sensi dell’articolo 1135, comma 1, numero 4 del Codice Civile («Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori(3); se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti»).
La vertenza viene quindi portata all’attenzione della Suprema Corte dal condominio, il quale valorizza la circostanza che l’assemblea avesse scientemente deliberato, a maggioranza, di non dare corso alla costituzione del fondo cassa e che, di riflesso, l’impresa appaltatrice aveva prestato il consenso a tale scelta approvando anche il piano di rientro dell’esposizione in suo favore.
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Il fondo cassa condominiale: cosa sapere
Con il termine “fondo cassa” s’intende una provvista di denaro di cui si dota il condominio per consentire all’amministratore di far fronte con immediatezza a determinate esigenze di spesa.
Fra le diverse tipologie elaborate dal legislatore o riconosciute dalla giurisprudenza vi è il fondo per opere straordinarie o innovative, che il citato articolo 1135 ha reso obbligatorio, salvo diverso accordo dei condomini – ma preso all’unanimità – ovvero in forza di una clausola del regolamento avente natura contrattuale.
Lo scopo del fondo è tutelare il singolo condomino dal rischio di essere esposto alle pretese dei creditori del condominio – tra cui, per l’appunto, l’appaltatore – a causa dell’inadempimento degli altri condomini, subendo il meccanismo di solidarietà passiva previsto dall’art. 63, comma 2 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
Infatti, tramite il preventivo versamento delle quote di spettanza il condominio si viene a dotare delle risorse necessarie per adempiere ai propri obblighi, addirittura prima ancora dell’avvio dei lavori (o quantomeno del corrispondente stato di avanzamento dei lavori).
Per tale motivo la norma è non derogabile dalla volontà dei privati, pena la nullità della delibera: «Allorché l’assemblea si trova a deliberare i lavori straordinari affidando l’incarico all’impresa ed approvando il preventivo con i relativi costi non può legittimamente decidere, a maggioranza, di non allestire il fondo prima della stipula del contratto di appalto dei lavori venendo altrimenti a modificare il criterio legale previsto dal citato art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. nel senso di ampliare l’esposizione sussidiaria di coloro che sono in regola con i pagamenti (e non possono trovare tutela nel fondo)» (Tribunale di Modena, sentenza n. 763/2019).
Peraltro, precisa il Giudicante, l’invalidità si manifesta non soltanto quando il condominio manifestamente decide di non costituire il fondo, ma pure nell’ipotesi in cui nulla venga stabilito al riguardo al momento dell’approvazione dell’appalto: «In altre parole, ad integrare l’ipotesi di nullità della delibera è sufficiente la semplice previsione di opere di manutenzione straordinaria in assenza della contestuale predisposizione del fondo speciale, senza che siano necessari altri elementi».
La conseguenza non può che essere una delibera nulla poiché adottata in violazione di una norma di legge imperativa (Tribunale di Roma, sentenza 19.6.2017, Tribunale di Trieste, sentenza 17.1.2018).
La sentenza
La pronuncia di Cassazione si pone nel solco della giurisprudenza sopra citata (Corte di Cassazione, sentenza 9388/2023).
Dal punto di vista procedurale, la Suprema Corte ribadisce che la nullità della delibera può essere rilevata d’ufficio in ogni stato e grado del processo – e dunque anche, per la prima volta, in appello -, nel senso che il Giudice, ove ne ravvisi i presupposti, è tenuto a prendere in esame il vizio anche se il condomino non ne ha mai fatto menzione (Corte di Cassazione, sentenza 9839/2021).
Nel merito, viene ribadito che «…una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., decidendo di soprassedere all’allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per esigenze di gestione condominiale, e perciò è nulla».
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.