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Può capitare che la cassa del condominio non abbia una capienza tale da permettere, a causa delle morosità maturate verso i singoli proprietari, il pagamento dei crediti dei fornitori. Al fine di permettere a quest’ultimi di trovare soddisfazione, il legislatore con la riforma del 2012 ha previsto che i creditori del condominio possano richiedere all’amministratore i dati dei condòmini morosi, al fine di agire in esecuzione direttamente nei loro confronti.
In questi casi si pongono le seguenti questioni: cosa si intende per condòmini morosi e come si distinguono da quelli in regola con i pagamenti? in quale misura il singolo condomino è assoggettato all’azione esecutiva e come si individua la quota esatta dell’obbligazione condominiale su di lui gravante?
A dette questioni, fornisce una risposta la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 34220/2023.
La vicenda
Un’impresa edile che aveva effettuato dei lavori sul condominio, dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo contro il medesimo, aveva intimato, con tre distinti precetti, il pagamento del capitale ingiunto ai tre condòmini che risultavano morosi, dopo che questi erano stati indicati dall’amministratore del condominio ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c. I morosi, tuttavia, decidevano di agire in giudizio per chiedere di dichiarare inefficaci gli atti di precetto contestando il calcolo dell’importo intimato loro di pagare.
Questioni giuridiche trattate dalla Suprema Corte
A seguito di due gradi di giudizio, che avevano visto il rigetto della opposizione promossa, la vicenda è arrivata in Cassazione, che ha definito:
- condòmini morosi: indica i condòmini che non hanno versato all’amministratore del condominio la loro quota della provvista necessaria al pagamento del terzo creditore ovvero che non abbiano neanche estinto autonomamente la propria quota dell’obbligazione condominiale, pagando direttamente il fornitore;
- condòmini in regola con i pagamenti: si intendono quelli che abbiano estinto la propria quota dell’obbligazione condominiale mediante pagamento diretto del relativo importo al creditore, ovvero tramite pagamento in favore di quest’ultimo effettuato dall’amministratore con la provvista da loro fornita.
In tale ottica, la comunicazione dell’amministratore al creditore relativa ai dati dei condòmini “morosi” consente di imputare il pagamento effettuato dall’amministratore stesso a estinzione delle sole quote dell’obbligazione condominiale dei condomini che hanno regolarmente contribuito alla formazione della relativa provvista, i quali possono così definirsi “in regola con i pagamenti”, lasciando invece insolute le quote dell’obbligazione condominiale dei condomini che non abbiano versato i contributi dovuti.
La Cassazione ammette, quindi, il pagamento diretto al creditore da parte del condomino, quanto questo venga fatto per evitare eventuali azioni forzose nei suoi confronti.
Quanto, invece, alla determinazione dell’importo da versarsi al creditore, il condòmino moroso sarà tenuto a versare l’intera originaria quota dell’obbligazione condominiale al medesimo imputabile, detratto quanto eventualmente già da lui pagato.
In conclusione
Come affermato dalla Suprema Corte con l’ordinanza n. 34220/2023, il condomino, quindi, può decidere alternativamente di versare la propria quota direttamente al condominio ovvero di adempiere nei confronti del fornitore la propria quota, indicata dall’amministratore nel riparto di spesa e determinata in base ai millesimi di proprietà, così facendo fronte alla propria obbligazione parziaria.