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La Banca centrale europea, lo scorso 21 luglio, ha rialzato il costo del denaro, con una stretta di 50 punti base, ossia lo 0,50%.
Si è trattato del primo rialzo dopo otto anni e, da Francoforte, una nuova stretta potrebbe già arrivare a settembre. Obiettivo del board, guidato da Christine Lagarde, è tenere a freno l’inflazione, che l’Europa punta costantemente a mantenere non oltre un livello del 2% (un livello salutare, quando guidato dalla crescita del Pil).
Ma in questi mesi, la fiammata dei prezzi è stata decisamente più alta, soprattutto a causa del caro energia, che poi impatta sui trasporti, sulle materie prime e finisce per colpire l’economia reale.
Il rincaro del costo del denaro ha effetti diretti e indiretti sui mutui. Effetti che, in parte, il mercato stava già scontando.
Ma che adesso dispiegano tutti i propri effetti. Come districarsi? In primo luogo, occorre vedere che cosa succede ai mutui attualmente in corso. Chi sta pagando un finanziamento a tasso fisso sta godendo di tutta la protezione assicurata da questa formula che, per definizione, non cambia mai anche all’oscillare dei fattori esterni.
Dunque, l’importo della rata non cambia. Chi invece ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile va incontro a un rialzo della rata.
Sale la rata del variabile
Il rialzo della Bce ha un effetto diretto soltanto su quei contratti (e sono pochi) indicizzati al parametro “tasso Bce”, ma la gran parte dei mutui variabili è in realtà collegato al tasso Euribor.
Questo indice rappresenta la media del costo del denaro con cui le banche europee si prestano soldi tra di loro. All’atto pratico, per il consumatore, anche questo di riflesso è un valore che risente subito dei movimenti decisi della Bce.
L’Euribor 3 mesi, il primo luglio aveva ancora un valore negativo, -0,176%. Il 14 luglio, quando la stretta Bce era ormai nell’aria, ruotava intorno allo zero, mentre il 22 luglio, dopo la mossa di Francoforte, è balzato allo 0,2%.
Nei mutui a tasso variabile, solitamente ogni mese avviene il ricalcolo dell’importo della rata, che appunto oscilla se si muove l’indice di riferimento.
Dunque, i titolari di questo tipo di finanziamento, con la prossima rata, vedranno senz’altro un aumento di alcune decine di euro (che dipende ovviamente da importo, durata e tasso).
A giugno, prima ancora che la stretta monetaria fosse attuata, il Codacons aveva provato a tracciare delle simulazioni. Prendendo ad esempio un mutuo a tasso variabile di 30 anni, per 200mila euro di finanziamento, con una rata mensile intorno ai 620 euro, il rialzo deciso dalla Bce dovrebbe comportare un aggravio di circa 45 euro.
Che in effetti, moltiplicati per il numero di rate mensile mancanti, significa per le famiglie un potenziale rincaro di alcune migliaia di euro.
Il tasso fisso ha iniziato a scendere
Vediamo, invece, che cosa succede per chi è in procinto di scegliere un nuovo mutuo. Il variabile, come abbiamo visto, sta diventando più caro per effetto del movimento all’in su dell’Euribor. Il fisso, invece, è collegato all’indice Irs (interest rate swap) un indice che non risente direttamente delle decisioni di politica monetaria, ma piuttosto delle condizioni dell’economia di medio lungo termine.
L’Irs, in effetti, ha avuto un andamento interessante. Fino all’anno scorso, era prossimo allo zero. Per questo, i mutui a tasso fisso erano iper convenienti e venivano scelti da tutti. Poi, è iniziato un rialzo costante, fino a superare i 2 punti percentuali.
Così, pian piano, sullo stock complessivo dei mutui il variabile è tornato a guadagnare posizioni, fino a rappresentare quasi un terzo delle richieste. Ora, per, l’Irs sta di nuovo arretrando.
Di conseguenze, chi si appresta a chiedere un mutuo tra agosto e settembre si trova di fronte a una scelta importante, perché sebbene il variabile comporti ancora una rata iniziale più leggera, la “sicurezza” della rata fissa offerta dal mutuo può essere un fattore vincente in vista del futuro.
Mutui giovani prima casa: lo scenario
Infine, questo stato delle cose sta avendo un peso rilevante su uno dei veri e propri driver del mercato dei mutui degli ultimi anni, ossia i “mutui giovani” assistiti da garanzia statale (tramite Consap).
Queste richieste, al momento, sono sostanzialmente bloccate. Per un meccanismo tecnico che regola l’erogazione, legato al divieto di superare le soglie anti usura della Banca d’Italia, al momento risulta in sostanza impossibile accedere a questi mutui a tasso fisso.
Rimane aperta la porta del variabile. E le coppie, piuttosto, stanno considerando il variabile “con cap”, ossia il mutuo in cui il tasso può salire, ma solo fino a una certa soglia.
Inoltre, la misura scade il 31 dicembre e, con le elezioni alle porte, non è per nulla scontato che si trovino le risorse per rifinanziare l’iniziativa. Va ricordato che, al di là del tasso favorevole, uno dei grandi vantaggi di questa misura era la possibilità di richiedere mutui al 100%, ossia ottenere un finanziamento per l’intero valore della casa, senza anticipi.
Mentre normalmente, sul mercato, le banche non si spingono oltre l’80%. Secondo le statistiche, anche nei primi mesi del 2022 i mutui giovani hanno rappresentato almeno un terzo del mercato complessivo.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.