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Se siete alla ricerca del mutuo per la prima casa o di un mutuo per acquistare una seconda casa o per qualsiasi altro motivo, ad esempio per iniziare la ristrutturazione del vostro appartamento, oppure se cercate un mutuo surroga o un mutuo di consolidamento, in ogni caso vuol dire che vi state imbattendo nelle tante proposte di mutuo proposto dagli istituti bancari:
- a tasso fisso;
- a tasso variabile.
L’importante è che il mutuo sia vantaggioso per voi, per la vostra situazione. É, quindi, un periodo di preventivi, online o fatti direttamente in banca, per cercare di capire a quale tipo di finanziamento accedere
Oggi vorremmo fare maggiore chiarezza sul mutuo con cap, meno conosciuto e meno utilizzato negli ultimi anni, ma che sta tornando tra i finanziamenti più accessibili.
Cosa sono i mutui con cap
I mutui con cap non sono a tasso fisso, ma non sono nemmeno del tutto variabili: sono mutui che oscillano al modificarsi dei tassi mantenendo però la rata entro un certo limite.
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A chi conviene il mutuo con cap
Per capire chi possa trarre vantaggi dalla richiesta di mutuo con cap bisogna fare esempi pratici.
Ipotizziamo infatti due profili tipo di debitore:
- Il primo, che non ha problemi di liquidità, richiede 200 mila euro per l’acquisto di un immobile da 400mila euro, da pagare in rate suddivise in 20 anni.
- Il secondo debitore richiede un mutuo di 200mila euro in 30 anni per affrontare l’acquisto di un immobile di 250.000. Una situazione più a rischio che l’istituto concede solo a fronte di una sicurezza assoluta sulle entrate mensili del debitore.
Rispetto a questi due casi la scelta del mutuo con cap potrebbe influenzare le due precedenti situazioni in questo modo:
- Il primo caso, andrebbe a pagare circa 60-80 centesimi in più rispetto alla scelta di un mutuo variabile e pagherebbe tra i 50 e i 90 centesimi in meno rispetto al mutuo fisso. La rata iniziale sarebbe di circa 60 euro in più rispetto al variabile e 100 euro in meno rispetto al fisso.
- Il secondo caso invece, che non tutti gli istituti bancari riescono a soddisfare nell’accesso al mutuo, si può paragonare solo al mutuo fisso o variabile proposto da Intesa Sanpaolo e Crédit Agricole. Anche in questo caso, la differenza è di 65-75 centesimi più alto del variabile e di circa di 140 centesimi in meno rispetto al fisso.
Quali sono gli svantaggi del mutuo con cap
In genere, il mutuo con cap hanno spese di istruttoria decisamente maggiori, ma anche il tasso è maggiore.
In pratica, se il costo dell’Euribor, il parametro che indicizza i variabili, dovesse crescere negli anni, il mutuo con cap crescerebbe in proporzione, a differenza dei mutui fissi.
Come incide il rialzo dell’Euribor sul mutuo con cap
Cosa succederebbe dunque se ci fosse un rialzo dell’Euribor?
Paragonando il mutuo con cap al mutuo variabile si avrebbe la certezza di pagare di più con il cap. Ecco gli esempi pratici rispetto ai due debitori.
Nel primo caso pagherebbe:
- 1.022 con mutuo fisso e 1.239 euro di mutuo con cap presso Crédit Agricole;
- 1.026 con mutuo fisso e 1.096 in cap di Intesa San Paolo;
- 1.030 mutuo fisso e 1.169 mutuo con cap per il Banco di Sardegna;
Nel secondo caso pagherebbe:
- 801 euro con mutuo fisso e 858 con cap ad Intesa;
- 845 euro di mutuo fisso e 1.052 con cap a Crédit Agricole.
Sono ipotesi analizzate grazie alle tante piattaforme di calcolo online dei mutui.
Sceglier il mutuo è quindi una scelta da valutare con attenzione.
Nel caso di mutuo variabile, per evitare il rischio di un aumento esponenziale della rata si consiglia di richiedere alla banca che l’ammortamento del mutuo venga calcolato a ogni rata allo stesso tasso degli interessi.
In questo modo, un eventuale aumento dei tassi avrebbe un effetto ridotto sull’importo della rata da pagare.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.