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Non incide sulla validità del contratto di locazione il mancato versamento dell’annualità dell’imposta di registro da parte del locatore. Il locatore, pertanto, può comunque agire in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto e l’ingiunzione di pagamento dei canoni arretrati, non potendogli essere opposta tale circostanza.
La pronuncia della Cassazione
Così si è espressa la Cassazione civile, sez. III, ordinanza 19 maggio 2023, n. 13870, affermando che
il mancato versamento di alcune annualità della imposta di registro, successive a quella iniziale, è sì sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva agli effetti della validità negoziale del contratto cui si riferisce la previsione di nullità di cui alla norma dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, atteso che essa si riferisce alla registrazione originaria del contratto.
Ai sensi dell’art. 1, comma 346, della Legge 311/2004 (c.d. legge finanziaria 2005), il legislatore ha precisato che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Conta la registrazione
Per la giurisprudenza di legittimità il contratto risulta valido se l’accordo viene regolarmente registrato all’atto della sua stipulazione, non rilevando se il locatore si è reso inadempiente nella regolare effettuazione dei versamenti annuali, la cui inosservanza viene certamente sanzionata dalla normativa fiscale.
Nel caso affrontato dagli Ermellini, ricorreva un’ipotesi non già di mancata registrazione, ma di mancato versamento di alcune annualità successive di imposta, cioè di un incombente diverso dalla registrazione iniziale del contratto.
V’è da aggiungere che la sanzione di nullità è operante per i contratti stipulati anteriormente all’entrata in vigore della L. n. 311 del 2004 solo nell’ipotesi di sopravvenienza, in corso di rapporto, di un patto avente ad oggetto la corresponsione di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto iniziale, ovvero in ipotesi di novazione del contratto (Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 16/10/2015, n. 20938).
Pertanto, la Cassazione civile, sez. III, ordinanza 19 maggio 2023, n. 13870, ha confermato che l’art. 1, comma 346 della Legge 311/2004 si applica alla registrazione originaria o a registrazioni successive di accordi modificativi del canone che debbono essere novativi.
In conclusione, risulta valido il contratto di locazione che viene registrato inizialmente e in caso di risoluzione del medesimo per morosità, il conduttore non potrà eccepire, per non pagare quanto di spettanza, il mancato regolare versamento delle imposte successive a quella iniziale, atteso che l’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, si riferisce alla registrazione successiva alla stipula, potendo configurare la dimenticanza del versamento delle annualità successive una violazione della normativa fiscale.