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Il tema delle infiltrazioni è un evergreen in materia condominiale, che almeno una volta ha riguardato qualsiasi condominio della nostra penisola. A farne le spese maggiori, anche in termini economici, sono spesso i proprietari dei giardini (in caso di infiltrazioni nei box) o i proprietari dei lastrici solari (in caso di infiltrazioni negli appartamenti sottostanti).
Il lastrico solare è rappresentato dalla superficie in piano posta alla sommità dell’edificio condominiale e svolge la funzione di tetto. Ebbene, per le infiltrazioni derivanti da tali parti dell’edificio, il codice civile prevede particolari modalità di ripartizione delle spese, come ad esempio quella prevista dall’articolo 1126.
Una applicazione concreta di questo articolo è data dalla recente sentenza della Cassazione con la pronuncia numero 35027 del 14 dicembre 2023.
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La vicenda
I fatti esaminati dalla suprema corte sono importanti perché analizzano il caso della concorrenza di responsabilità tra il condominio ed il proprietario del lastrico solare in caso di infiltrazioni al piano sottostante.
L’evento è quello classico:
- infiltrazioni che dal terrazzo superiore si propagano a quello del piano inferiore;
- richiesta bonaria del condomino di ripristino dei danni;
- successivo coinvolgimento in giudizio del condominio e del proprietario del lastrico per stabile responsabilità e ripartizione dei costi.
La particolarità del caso in esame è che il proprietario del lastrico solare, per rimanere esente da responsabilità, ha provato ad attribuirla in via esclusiva al condominio. Il fatto che il condominio abbia deliberato in ritardo i lavori sul terrazzo, nonché che il proprietario del lastrico non abbia mai ricevuto richieste di intervento da parte del proprietario del piano inferiore, rientrerebbe a supporto di tale tesi.
Infine, sempre a parere della ricorrente, anche se quest’ultima fosse intervenuta sulla pavimentazione del terrazzo di sua proprietà, ciò non avrebbe risolto i problemi di infiltrazione poiché le parti deteriorate avrebbero interessato la struttura immediatamente sottostante la superficie del lastrico sulla quale la ricorrente non aveva alcun obbligo di custodia, spettando invece al condominio.
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Responsabili sia il condominio che il proprietario del lastrico
La responsabilità a carico del condominio e del proprietario è quella indicata all’articolo 2051 del codice civile, che prevede una responsabilità di tipo oggettivo a carico del custode del bene.
Nel caso di specie, in materia di lastrici solari, la disciplina da applicare è quella di cui all’articolo 1126 del codice civile, che prevede che per la pavimentazione e le opere di manutenzione ordinaria della stessa è responsabile il proprietario del lastrico, mentre per la struttura immediatamente sottostante, che rappresenta una bene comune, è responsabile il condominio.
Dunque, è evidente che, nel caso in esame, esiste una concorrenza di responsabilità di due soggetti diversi. Tale concorso di responsabilità viene risolto mediante l’applicazione dei criteri di cui al menzionato articolo 1126, che pone le spese di riparazione per un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Non può, quindi, essere accolta l’eccezione avanzata dal proprietario del lastrico basata sulla mancata esecuzione dei lavori da parte del condominio. Difatti, essendo entrambi i soggetti (il proprietario ed il condominio) responsabili per la manutenzione di quella porzione di stabile condominiale, il singolo proprietario avrebbe potuto eseguire autonomamente i lavori per poi rivalersi per la quota di sua spettanza nei confronti del condominio.
In altre parole, il singolo proprietario se voleva vedersi accogliere l’eccezione di esclusiva responsabilità del condominio, avrebbe dovuto fornire la prova dell’opposizione del condominio all’effettuazione di atti conservativi e di opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.