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Il proprietario dell’immobile locato, al termine della locazione, non ha diritto al risarcimento per la mancata tinteggiatura delle pareti, per la presenza di tasselli (e fori) sulle pareti, per la presenza di fili scoperti e per la mancanza di alcuni listelli del parquet, mentre ha diritto al risarcimento del danno per la mancata rimozione dei tavolati in cartongesso.
Lo ha stabilito il Tribunale di Milano con la sentenza n. 1653 del 28 febbraio 2023.
I fori dei tasselli nel rivestimento della cucina derivanti dalla necessità di appendere i pensili ed i fori per il sostegno delle tende, nonché la presenza sulle pareti delle impronte di mobili e quadri, connesse alla mancata tinteggiatura prima della consegna rientrano nel normale degrado d’uso.
Per essi, pertanto, è preclusa al locatore la possibilità di chiedere il risarcimento del danno all’inquilino.
Il fatto
La proprietaria di un appartamento concesso in locazione citava in giudizio l’ex inquilina chiedendo il risarcimento delle spese (circa 6mila euro) sostenute per far riparare i danni riscontrati nell’appartamento alla riconsegna dello stesso, dopo la fine della locazione.
L’inquilina si opponeva alla richiesta, sostenendo di aver sostenuto spese ingenti (circa 15mila euro) per opere autorizzate dalla proprietaria che, solo una volta rientrata in possesso dei locali, ne chiedeva la rimozione.
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Obbligo di conservazione dell’immobile, cosa sapere
Nel decidere la controversia, il giudice ricorda anzitutto che l’obbligo di conservazione del bene locato (artt. 1587 n. 1, 1588 e 1590 c.c.) consiste nel divieto, da parte dell’inquilino, di alterare (anche solo temporaneamente ed in modo reversibile) le caratteristiche funzionali del bene, con conseguente obbligo di restituirlo nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto.
La tolleranza del proprietario
L’eventuale comportamento tollerante del locatore, che consente la realizzazione di modificazioni strutturali al bene locato, rende solo legittimo il comportamento del conduttore, ma non può essere intesa come manifestazione dell’intenzione del locatore di non pretendere, alla scadenza, la rimessione in pristino dell’immobile.
Diritto alla rimozione delle addizioni
Al diritto del conduttore (art. 1593 c. c.) di asportare le addizioni separabili senza nocumento della cosa locata corrisponde il diritto del locatore di pretenderne la rimozione senza che possa essergli opposto che egli ha prestato il consenso all’esecuzioni delle addizioni in costanza di rapporto.
Così pure è legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli artt. 1176 e 1218 c. c., di accettare la restituzione della cosa locata fino a quando il locatore non l’abbia rimessa in pristino stato, rendendosi inadempiente all’obbligazione di cui all’art. 1590 c. c.
In conclusione – si legge nella sentenza – “ove la chieda il locatore, la rimozione delle addizioni deve avvenire sempre e comunque, anche se il locatore non ha anche il diritto di pretendere la restituzione del bene locato in perfetto stato”.
Clausola nulla
Secondo il tribunale, la clausola – inserita nel contratto di locazione – con la quale il conduttore si impegna a ripristinare lo stato dell’immobile nelle condizioni in cui l’ha ricevuto, è nulla ai sensi dell’art. 79 L. 27/7/1978, n. 392, “perché tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentito dalla legge, di non sopportare l’onere economico delle spese del deterioramento della cosa determinato da un uso normale della stessa, che è compensato, in parte, con il canone di locazione”.
La decisione del caso
Ciò premesso, nel caso di specie la proprietaria non ha diritto al risarcimento per la mancata tinteggiatura delle pareti, per la presenza di tasselli (e fori) sulle pareti, per la presenza di fili scoperti e per la mancanza di alcuni listelli del parquet (trattandosi addirittura di un’addizione del conduttore), mentre ha diritto al risarcimento del danno per la mancata rimozione dei tavolati in cartongesso.
Rientrano infatti nel normale degrado d’uso – ed è preclusa al locatore la possibilità di chiedere il risarcimento del danno – i fori dei tasselli nel rivestimento della cucina derivanti dalla necessità di appendere i pensili ed i fori per il sostegno delle tende, nonché la presenza sulle pareti delle impronte di mobili e quadri, connesse alla mancata tinteggiatura prima della consegna.
Il giudice ha dunque limitato il danno che l’ex inquilina dovrà risarcire alla proprietaria, in via equitativa, in 3mila euro.