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Per chi deve comprare casa e accedere a un finanziamento una delle scelte fondamentali è la tipologia di mutuo, che grava non poco sul bilancio familiare: tasso fisso e tasso variabile presentano ciascuno pro e contro e vanno valutati attentamente, soprattutto alla luce dell’andamento del mercato.
Per il 2022 le previsioni riguardanti il mercato immobiliare segnalano un incremento del costo del denaro e un’accelerazione dei rincari, e ciò è da porsi in relazione anche con l’attuale situazione politica internazionale.
Mutui in aumento: l’Eurirs
Particolarmente colpiti da questa situazione risultano i mutui a tasso fisso, che già dall’inizio dell’anno sono in aumento: infatti l’Eurirs, il parametro adottato dagli istituti di credito per il calcolo degli interessi, da gennaio 2022 è aumentato di 70 centesimi per il ventennale e di 50 per il trentennale, rendendo sempre più difficile trovare mutui a tasso fisso inferiori al 2 per cento.
Se da un lato non si può prevedere se la tendenza sarà la stessa per il prossimi mesi e se il mutuo a tasso fisso continuerà a costare di più, dall’altro lato si può osservare che il mutuo a tasso variabile non sta subendo incrementi: infatti l’Euribor, l’indice di riferimento dei finanziamenti variabili, è ancora negativo, e in particolare a -0,53 per il parametro mensile e a -0,47 per quello trimestrale.
Il caso esempio
Vediamo un esempio concreto di differenza di tassi di interesse e quindi di importo della rata mensile per le due tipologie di mutuo, prendendo in esame un finanziamento di 120.000 euro finalizzato all’acquisto di un’abitazione del valore di 200.000 euro, mutuo che viene concesso dalle banche senza particolari difficoltà in presenza di un reddito certo.
Per un mutuo di durata ventennale il tasso fisso medio, calcolato sulle dieci offerte più convenienti rilevate dal portale MutuiOnline.it e aggiornate al 29 marzo, è dell’1,45 per cento nominale (1,65 effettivo) con una rata di 576 euro, mentre il tasso del variabile è dello 0,64 per cento (0,83 effettivo) per una rata di 533 euro.
In caso di durata trentennale, invece, la differenza aumenta sensibilmente: il fisso presenta un tasso dell’1,61 (1,77 effettivo) con una rata da 421 euro, mentre quello del variabile è di 0,76 (0,92 effettivo) con una rata da 373 euro.
Il divario è ancora più notevole nel caso di mutuo con Ltv 80, anziché 60: il tasso medio effettivo del fisso a 20 anni è dell’1,80 per cento e quello del variabile è dello 0,9; nel trentennale il fisso è al 2,1 e il variabile all’1 per cento.
Gli under 36
Una categoria particolarmente svantaggiata è quella dei giovani under 36, che trainano il mercato dei mutui e che fino alla fine dell’anno hanno la possibilità di ottenere i finanziamenti fino al 100 per cento dell’importo dell’immobile a tassi agevolati con la garanzia dello Stato, tramite un fondo gestito da Consap. L’aumento considerevole dei tassi d’interesse rischia però di precludere l’accesso ai potenziali beneficiari: la condizione per usufruire dei benefici di legge è avere un Isee inferiore a 40.000 euro e un mutuo del 3 per cento su un importo di 200.000 euro per chi ha un reddito sotto questa cifra verrebbe concesso difficilmente anche in presenza di una garanzia pubblica.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.