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Il rapporto tra conduttore e condominio, a volte, può generare conflitti a causa della oggettiva circostanza che il conduttore, non essendo proprietario dell’immobile e non partecipando quindi attivamente alla vita condominiale, si disinteressa del “benessere” del condominio.
Ad ogni modo, la legge disciplina i diritti ed i doveri del conduttore non solo nei confronti del locatore, ma anche del condominio, come infatti si può evincere dalle varie clausole contrattuali inserite spesso nei contratti di locazione del tipo “Il conduttore deve rispettare il regolamento condominiale” oppure che “il conduttore non può esercitare diritti maggiori di quelli spettanti al locatore”.
Dall’altro lato, però, è altrettanto vero che proprio in virtù del contratto di locazione, in capo al conduttore si trasferiscono tutte le facoltà di godimento che appartengono al proprietario.
Nel caso che ci occuperemo, ad esempio, il conduttore può servirsi dei beni condominiali, tra cui l’area adibita a parcheggio, nell’identica misura e con le stesse modalità con le quali se ne sarebbe potuto servire il proprietario dell’immobile.
La sentenza in esame è la n. 991 del 10 marzo 2023 emessa dal Tribunale di Napoli Nord.
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La vicenda
Nel caso affrontato dal Tribunale partenopeo, i proprietari di un locale commerciale posto al piano terra di uno stabile condominiale impugnavano la delibera assembleare, con la quale era stata decisa la chiusura del cancello di accesso al condominio per impedire di parcheggiare in cortile ai conduttori dei propri locali commerciali.
Delibera nulla
Il Tribunale accoglieva parzialmente il ricorso, offrendo un’utile disamina su alcuni importanti temi in materia condominiale.
Innanzitutto, evidenziava che la delibera assunta dal condominio era affetta da nullità, poiché essa incideva sul libero godimento dei beni privati, limitandoli in modo non consentito.
L’assemblea, infatti, ha attribuzioni specifiche e tassative indicate dall’articolo 1135 c.c. e, nel caso particolare, la delibera aveva ingiustamente limitato l’utilizzo del parcheggio ai soli proprietari, incidendo pertanto sui diritti individuali dei singoli condomini, e specificatamente sulle loro proprietà esclusive.
Difatti, nel caso specifico, il parcheggio rientrava tra le aree private assegnate a ciascun condomino e, pertanto, soltanto il regolamento di natura contrattuale avrebbe potuto limitare l’uso delle aree di sosta a favore di alcuni condomini, estromettendone altri.
L’assemblea, invece, avrebbe potuto soltanto dettare le regole per l’uso del parcheggio senza escludere nessuno, ad esempio stabilendo turni nella fruizione tra gli aventi diritto.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale, pertanto, nell’accogliere la domanda proposta, ha fatto proprio un orientamento ormai consolidato della Cassazione, affermando che “l’affittuario ha gli stessi diritti del proprietario all’uso delle parti comuni, tra cui quelle adibite a parcheggio”, intendendo così che il conduttore non può essere considerato un estraneo alla compagine condominiale, poiché il condomino proprietario ha diritto di cedere ad altri il godimento della sua quota così come disciplinato dall’art. 1103 c.c.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.