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La delibera non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture. Non può nemmeno trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino. Infine, non può procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l‘espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 15613 del 16 maggio 2022.
Infatti, la riassegnazione dei posti auto nel cortile condominiale è modificabile soltanto il consenso unanime di tutti i condomini. Non è pertanto sufficiente una delibera adottata a maggioranza.
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Il caso
La proprietaria di un’unità immobiliare in condominio impugnava la delibera con la quale l’assemblea dei condomini aveva deciso a maggioranza l’assegnazione alla ricorrente di un posto auto all’interno dell’area comune adibita a parcheggio diverso da quello ad essa attribuito in uso esclusivo in forza di un precedente accordo. Nella specie, era stato disposto uno scambio con quello in precedenza assegnato a un’altra condomina. Secondo la ricorrente, per lo scambio serviva il suo consenso e la delibera era nulla perché, a suo dire, doveva essere approvata all’unanimità.
Per la Corte d’Appello, visto che l’assemblea aveva proceduto alla riassegnazione dei parcheggi inserendo il punto nell’ordine del giorno, non necessitava dell’unanimità per modificare le originarie attribuzioni né del consenso della ricorrente.
La Cassazione ha invece accolto le ragioni della condomina.
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Cortile condominiale
L’Assemblea dei Condomini ha il potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c..
Nell’ambito di tale potere, l’assemblea può individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene.
Una siffatta delibera – spiega la Corte – mantiene un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse.
Posti auto
La regolamentazione dell’uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell’unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.
Destinazione d’uso
La delibera non può invece validamente “contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini” (cfr. Cass. civ. 21/03/2022, n. 9069).
La decisione
Nel caso di specie, l’atto approvato nel corso dell’Assemblea del Condominio costituiva espressione di una volontà contrattuale. Pertanto è modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti all’assemblea.