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Ora è ufficiale: la M1, la metro rossa di Milano, si allarga e da Bisceglie arriverà fino a Baggio, raggiungendo un quartiere – quello di Bisceglie, Baggio, Olmi – fino ad oggi non collegato al centro città dalla linea di trasporto pubblico underground.
Che tipo di conseguenze avrà questo prolungamento sui prezzi delle case in vendita nella zona interessata? Ecco le previsioni elaborate da Immobiliare.it Insights, società del gruppo di Immobiliare.it.
Prolungamento della M1 a Baggio, quando inizieranno i lavori e quali saranno le nuove fermate
I lavori cominceranno tra la fine del 2024 e l’inizio del 2025 e si stima che avranno una durata complessiva di tre anni e mezzo.
Il prolungamento, della lunghezza di 3,3 chilometri, permetterà di costruire tre nuove fermate nella periferia Ovest di Milano. Dopo Bisceglie, la metro rossa raggiungerà:
- Parri-Valsesia;
- Baggio Centro;
- Olmi.
Come cambieranno i prezzi delle case a Bisceglie, Baggio, Olmi
Immobiliare.it Insights ha analizzato l’andamento dei prezzi degli immobili in vendita nelle zone periferiche del Comune di Milano (fascia rosa nell’immagine successiva) in un periodo di riferimento che va dal 2021 al 2023.
Dall’analisi è emerso che gli immobili situati nella zona periferica del Comune di Milano subiscono – a parità di altre condizioni – un aumento del prezzo pari al 9,7% se si trovano in una zona che dista al massimo 5 minuti a piedi da una fermata della metropolitana. Invece, per gli immobili che distano più di 5 ma meno di 10 minuti a piedi da una fermata della metropolitana l’apprezzamento si riduce al 5,2%.
Nell’immagine successiva sono indicate le due zone considerate (+9,7% e +5,2%) nel quartiere Bisceglie, Baggio, Olmi:
- meno di 5 minuti a piedi dalle tre nuove fermate della M1: cerchio nero;
- più di 5 ma meno di 10 minuti a piedi dalle tre nuove fermate della M1: fuori dal cerchio nero ma all’interno del cerchio azzurro.
Le previsioni di prezzo ad agosto 2025
Come cambierà, quindi, il valore degli immobili che si trovano entro 5 e 10 minuti a piedi dalle nuove fermate della rossa?
Le percentuali di apprezzamento del +9,7% e +5,2% sono state applicate alle previsioni a 18 mesi (agosto 2025) del prezzo di vendita degli immobili nella macrozona che comprende le nuove fermate della metro M1. Ecco i risultati:
Valore attuale (dati aggiornati a febbraio 2024) | 2.838 € /mq |
Valore predetto (agosto 2025) senza metro | 3.091 €/mq |
Valore predetto (agosto 2025) con metro entro 5 min dalla fermata | 3.390,83 €/mq |
Valore predetto (agosto 2025) con metro entro 10 min dalla fermata | 3.251,73 €/mq |
La presenza della M1 porterà il prezzo medio al metro quadro degli immobili a Bisceglie, Baggio, Olmi (oggi il quartiere più economico di Milano) ben oltre la soglia dei 3mila €/mq, rispettivamente a 3.390,83 €/mq per gli immobili entro 5 minuti dalle stazioni della metro rossa e a 3.251,73 €/mq per quelli tra i 5 e i 10 minuti.
*Nota metodologica: le predizioni sono basate sulla combinazione di modelli di machine learning (basati su ensemble di alberi decisionali) e di modelli autoregressivi lineari (ARIMA). Entrambi i metodi usano lo storico della variabile da predire per determinare il valore futuro più probabile. I dati di riferimento utilizzati sono i prezzi unitari medi (euro/mq) calcolati per ogni comune e per ogni quartiere delle principali città italiane, con periodicità mensile a partire dal 2016.