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Dato che i mutui immobiliari sono finanziamenti a lungo termine, può succedere che in un arco di tempo molto lungo possano cambiare le situazioni familiari oppure le condizioni di mercato e che il tasso che si sta pagando sia troppo alto rispetto alla media.
Ognuno di questi elementi rende legittimo un riesame del finanziamento che si è stipulato anni addietro. Le alternative a cui il mutuatario può far ricorso per cambiare le condizioni originare del proprio prestito per acquistare casa sono la surroga o rinegoziazione e la sostituzione.
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La surroga, come è stata semplificata dal decreto Bersani?
La surroga, messa a regime nel nostro ordinamento dal decreto Bersani, e convertita in legge nel 2007 semplifica la procedura della surroga del mutuo previsto in precedenza dal codice civile che prevedeva la necessità di cancellare l’ipoteca già gravante sull’immobile, estinguere il primo mutuo, ottenerne un secondo e procedere a una nuova iscrizione ipotecaria.
Col decreto Bersani la banca che subentra può prendere in carico lo stesso mutuo, ma non deve procedere ad una nuova ipoteca il che fa risparmiare il debitore e applicando condizioni di miglior favore al mutuatario.
Surroga, cosa cambia rispetto al primo mutuo?
Con la surroga non è possibile cambiare completamente quello che era il mutuo precedente.
Vediamo quali sono i limiti e i vantaggi:
- l’importo del vecchio finanziamento deve restare uguale;
- può cambiare il tasso d’interesse applicato;
- si può fare un cambio rispetto a quello precedente, da fisso a variabile e viceversa;
- la procedura è completamente gratuita per il mutuatario che deve versare un’imposta ipotecaria di 35 euro;
- non ci sono spese notarili, non ci sono penali da parte della prima banca e neanche commissioni occulte a carico del privato;
- La parcella del notaio, le pratiche amministrative e le spese di perizia restano a carico della nuova banca.
Quante volte ci si può avvalere della surroga?
Per legge non c’è un numero definito. Quindi teoricamente il debitore potrebbe avvalersi della surroga ogni qual volta ne senta la necessità, cercando di ottenere, ogni volta, condizioni, sempre più favorevoli. In realtà è difficile trovare mutuatari che nel corso del loro finanziamento abbiano fatto più di due surroghe.
Questo perché la banca che subentra si prende in carico una serie di costi che ammortizzerà grazie agli interessi che il cliente gli verserà fino a estinzione del mutuo.
Se il cliente volesse procedere a un’ulteriore surroga la prospettiva diventa meno redditizia e il nuovo istituto di credito, considerando l’inclinazione del cliente alla fugacità potrebbe rifiutare la surroga.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.