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Quando si parla di ristrutturazione e, soprattutto in seguito all’emanazione della prima Legge di Bilancio post Covid, di bonus fiscali associati ad essa, la messa in opera degli interventi non può prescindere da quello che viene definito studio di fattibilità.
Qual è lo stato di partenza dell’immobile oggetto dei lavori, in termini strutturali e non? Quale i requisiti fiscali, oggettivi e soggettivi, necessari al fine di accedere alle detrazioni? L’ammodernamento previsto apporta dei benefici sismici ed energetici allo stabile ed ai suoi inquilini?
Vediamo cos’è e come viene effettuata questa importantissima verifica tecnico-economica.
Studio di fattibilità: cos’è e chi lo fa
Lo studio di fattibilità può essere definito come uno studio multidisciplinare che chiama in causa una figura professionale con competenze eterogenee, che spaziano da quelle ingegneristiche a quelle catastali, senza contare le conoscenze in ambito fiscale e urbanistico.
Un vero e proprio check-up dell’edificio o dell’immobile, dunque, che prende in considerazione diversi fattori al fine di recuperare quante più informazioni puntuali per la corretta esecuzione dei lavori (lì dove possibile).
Le attività preliminari da includere in uno studio di fattibilità sono:
- la verifica catastale dell’immobile o dello stabile;
- La verifica dei titoli di proprietà;
- L’accesso a tutti i documenti al fine di verificare le regolarità a livello impiantistico, urbanistico, strutturale ed edile;
- La determinazione dei lavori, in termini energetici e antisismici, nel rispetto delle caratteristiche dell’intero edificio e tenendo conto di eventuali criticità;
- L’analisi della situazione energetica di partenza (tramite APE) in confronto a quella auspicata (soprattutto quando si tratta di richiedere il Superbonus 110%);
- Il controllo dell’effettiva corrispondenza tra stato dell’edificio e progetti previsti;
- L’esplicitazione del salto di classe che immobile e stabile andranno a fare a livello di rischio sismico (necessario quando si parla di Sismabonus ordinario);
- Individuazione di tutte le detrazioni richiedibili;
- Fotografia economico-finanziaria.
Lo studio, come detto, và redatto in forma scritta da un professionista abilitato, individuato dal proprietario dell’immobile. Il documento, quando fatto in modo puntuale, contiene solitamente grafici, relazioni e foto. La sua veridicità viene sottoscritta dallo stesso tecnico, che ne risponderà civilmente nel caso in cui siano stati commessi errori di valutazione.
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Quanto costa effettuare uno studio di fattibilità
Il costo di uno studio di fattibilità può variare in base alla complessità dell’edificio e dello studio stesso. Solitamente viene quotato in modo forfettario e desunto grazie ad un decreto ministeriale uscito nel giugno del 2016.
Considerato uno stabile residenziale il cui ammontare dei lavori, dopo la valutazione, risultare essere di un milione di euro, il compenso riconosciuto al professionista che ha svolto lo studio, spese e oneri accessori inclusi, risulta essere di 7.500 euro circa.
Quanto speso per lo studio di fattibilità può essere, inoltre, soggetto a detrazione, come previsto dalla circolare n.19/E del luglio del 2020, anche se questo è stato effettuato prima dell’inizio dei lavori.
Nel caso in cui, invece, l’analisi restituisse un risultato di non fattibilità delle opere di ristrutturazione, i costi dello stesso non potranno essere detratti.