Banca d’Italia ha recentemente pubblicato fra i suoi studi il paper “Do house prices reflect climate change adaptation? Evidence from the city on the water”.
L’obiettivo principale è stato quello di studiare e quantificare i benefici, in termini di valore generato sul mercato immobiliare, derivanti dall’attivazione del MOSE (Modulo Sperimentale Elettromeccanico), sistema di protezione della città di Venezia dal rischio dei danni dovuti alle alte maree, ideato e progettato nel contesto di una politica pubblica di adattamento al cambiamento climatico.
Lo studio è stato realizzato applicando tecniche statistiche ed econometriche ai dati sugli annunci forniti a Banca d’Italia da Immobiliare.it, osservando le variazioni del prezzo degli immobili, prima e dopo l’attivazione del modulo.
La ricchezza informativa di cui tali dati dispongono in merito alle caratteristiche strutturali degli immobili stessi e alla loro posizione, rilevati con alta frequenza temporale, ha permesso di quantificare il contributo al valore degli immobili dalla messa in funzione del MOSE.
Il principale risultato dimostrato è che, in seguito all’attivazione del MOSE nell’Ottobre 2020, il valore degli immobili veneziani situati ai piani più alti ha beneficiato di un aumento di circa il 3%, a fronte di un aumento del valore degli immobili a piano terra di circa il 7%.
Come sono stati calcolati gli aumenti del valore degli immobili a Venezia dopo il MOSE
La metodologia applicata per stimare il beneficio generato dall’installazione e attivazione del MOSE è quella del prezzo edonico, tecnica di valutazione indiretta che si basa sull’analisi di dati derivanti da un mercato di riferimento, detto surrogato.
Il mercato che più spesso viene preso a riferimento nell’applicazione di un modello di prezzo edonico è proprio il mercato immobiliare.
Il valore di un bene immobile, in virtù della natura composita del bene stesso, dipende da diversi fattori: non solo strutturali (superficie, stato manutentivo, numero di locali), ma anche ambientali e di contesto (es. posizione, presenza di esercizi e servizi nella zona).
La metodologia del prezzo edonico permette di isolare l’apporto di ciascun fattore nella composizione del valore finale e di quantificare anche il contributo al valore del bene di fattori intangibili, come la qualità dell’ambiente circostante o la minimizzazione di un rischio, quale quello d’inondazione, mitigato dalla messa in funzione del MOSE.
Alla luce di queste considerazioni, i dati forniti da Immobiliare.it e utilizzati da Banca d’Italia per la realizzazione dello studio sul MOSE, rappresentando la totalità dell’offerta sul mercato immobiliare italiano, permettono di avere accesso all’informazione sui prezzi degli immobili ma anche sull’eterogeneità delle caratteristiche strutturali e la loro posizione, longitudinalmente nel tempo.
Il dataset considerato infatti ha incluso annunci pubblicati negli anni dal 2016 al 2021.
Non sono stati utilizzati soltanto i dati sulle caratteristiche degli immobili, ma anche i testi descrittivi dei singoli annunci, da cui è emerso che la percentuale di annunci che menzionano alta marea e rischio di inondazione è passata da circa 8% nel 2018 a quasi il 16% nel 2020.
L’attivazione del MOSE nell’Ottobre 2020 ha fatto sì che tale percentuale si riducesse tornando ad un livello pari a circa il 10%.
Il mercato immobiliare risulta un ottimo framework per misurare l’impatto economico delle grandi opere pubbliche e, in particolare, del ritorno di investimento che generano sul territorio. La bontà dei nostri dati, grazie alla loro ricchezza qualitativa e temporale e all’eterogeneità informativa, si è rivelata fondamentale per l’approccio data-driven dello studio e speriamo possa essere presto messa a disposizione di altre analisi con obiettivi così ambiziosi e relative alla mitigazione del climate change, e non solo.
Dichiara Antonio Intini, Chief Business Officer di Immobiliare.it
Quanto si sono rivalutati gli immobili grazie al MOSE
Lo studio dimostra che, dopo l’attivazione del MOSE, gli immobili situati al piano terra hanno beneficiato di un aumento del proprio valore di circa il 4% (250 euro al metro quadro) in più rispetto ad immobili simili localizzati nello stesso quartiere, ma a piani superiori.
Tale risultato è dovuto principalmente agli immobili che, situati a piano terra, si trovano in aree poco elevate (inferiori ai 140 centimetri) e quindi fortemente esposte al rischio di inondazione: tali aree trainano, infatti, il risultato sopra menzionato, in quanto vedono il loro valore immobiliare crescere di circa il 7% (400 euro/mq).
Per quanto riguarda gli immobili situati ai piani più alti, in particolare sopra la soglia di attivazione del modulo (110 cm), anch’essi indirettamente esposti al rischio, per questo lo studio dimostra che ai piani superiori l’aumento del valore è pari a circa il 3% (circa 150 euro/mq).
Combinando questi risultati con l’intero stock immobiliare per la città di Venezia, deducibile dai dati censuari, si evince che complessivamente l’aumento di valore delle proprietà residenziali dovuto all’attivazione del MOSE è stimabile intorno a circa 340 milioni di euro.
Considerando le variazioni nel tempo, i risultati stimano un aumento di circa 120 milioni nel primo trimestre dopo l’attivazione del MOSE fino ad una stima di circa 670 milioni trascorso un anno dalla prima attivazione.
Fronteggiare il cambiamento climatico e le sempre più frequenti inondazioni
Si stima che ogni anno circa 10 milioni di persone al mondo fronteggiano danni dovuti alle inondazioni e, secondo alcuni studi, questa cifra è destinata ad aumentare di cinque volte entro il 2080.
Le conseguenze attese dipendono anche in larga parte dalla capacità di adattamento delle aree a rischio in termini di politiche governative di risposta, atte a ridurre i danni dovuti al cambiamento climatico.
Venezia, costruita su 118 piccole isole, separate da canali e collegate da più di 400 ponti, rappresenta da sempre un’area fortemente a rischio, ma negli ultimi anni gli episodi di alta marea e inondazioni sono aumentati in frequenza e intensità a causa dell’innalzarsi del livello del Mar Mediterraneo.
Fino alla prima metà del diciannovesimo secolo, a Venezia si sono verificate alte maree (livello uguale o superiore a 110 cm) in media ogni due anni, mentre le basse maree erano molto più frequenti con un numero di episodi registrati pari in media a 3 in un anno.
Dal 1950 fino alla fine del secolo, la situazione si è capovolta, con una media di tre eventi di alte maree in un anno, e la quasi totale scomparsa delle basse maree.
Dai primi anni 2000 in poi, la situazione è del tutto precipitata, con una media di 9 episodi di alta marea all’anno, di cui almeno tre hanno superato 150 cm di livello.
Secondo recenti studi, questa tendenza è destinata a essere confermata: la realizzazione di uno dei peggiori scenari infatti vorrebbe Venezia completamente sommersa entro l’anno 2100.