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Nel caso di alienazione dell’abitazione adibita a “prima casa”, si perdono le connesse agevolazioni in caso di mancato riacquisto di altra abitazione da adibire “a prima casa” nel termine di un anno: in tal senso, non rileva l’aver stipulato un contratto preliminare di compravendita è quanto affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10562 del 1 aprile 2022.
Il caso
L’Agenzia delle Entrate ricorreva innanzi alla Corte di Cassazione avverso la sentenza resa dalla CTR, con cui veniva ritenuta illegittima la revoca dalle agevolazioni previste per l’acquisto di immobili da adibire a residenza principale (cd. “agevolazioni prima casa”).
In particolare, nel caso di specie, il contribuente aveva alienato l’immobile adibito a residenza principale prima dello scadere del termine di cinque anni dalla data di acquisto e per aver acquistato un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, oltre il termine di un anno previsto dalla normativa vigente.
Il contribuente, in primo e in secondo grado, deduceva che l’inadempimento all’obbligo previsto dalla legge fosse dipeso da causa di forza maggiore: la posticipazione della compravendita oltre il termine di un anno era dipeso da cause non dipendenti dalla propria volontà, avendo la società promissaria venditrice non tempestivamente adempiuto all’obbligo di consegna dell’immobile nella data fissata dal contratto preliminare.
La Corte di Cassazione, richiamati analoghi precedenti – in senso analogo la precedente ordinanza, sempre della Corte di Cassazione, n. 17151 del 29/7/2014 – , ha ritenuto l’inidoneità della stipula di un contratto preliminare al fine di evitare la revoca dei benefici connessi alla fruizione degli incentivi fiscali de quo.
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Le agevolazioni prima casa: quali sono
Prima di osservare il contenuto dell’ordinanza in commento, pare utile ricordare che con d.P.R. n. 131/1986 si sono previste una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.
A titolo esemplificativo, è ridotta l’imposta di registro e l’IVA e non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.
Qualora, però, si acquisti un immobile fruendo delle agevolazioni prima casa, non è possibile rivendere l’unità abitativa prima di cinque anni. In deroga a tale norma generale, si ammette la possibilità di mantenere i benefici già goduti (senza doverli, quindi, restituire), anche nel caso in cui si rivenda l’immobile nel termine di cinque anni dall’acquisto a condizione che se ne acquisti un altro da adibire a residenza principale entro un anno.
L’obbligo di riacquisto
Come brevemente accennato, volendo riassumere, in tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della prima casa, il contribuente che abbia venduto l’immobile entro cinque anni dall’acquisto, per evitare la decadenza dai benefici già concessi (e il conseguente obbligo di restituzione), è tenuto a comprare, entro un anno, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La giurisprudenza ha interpretato la norma in questione nel senso di non ritenere la stipula di un contratto preliminare una condizione sufficiente ad evitare la decadenza dai benefici già concessi, poiché tale contratto ha solamente effetti obbligatori.
L’art. 1, nota II bis, comma 4, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, laddove sono disciplinate le vicende connesse alle agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale, utilizza il termine “acquisto” che è stato inteso come acquisizione del diritto di proprietà e non come mera obbligazione a concludere un contratto di compravendita, priva di effetti reali.
L’ipotesi di forza maggiore tali da impedire la decadenza dal beneficio fiscale
L’unico caso in cui è ammesso mantenere i benefici già fruiti senza riacquisto di altro immobile è dato dalle ipotesi di forza maggiore e, proprio a tale scopo, i contribuenti avevano sostenuto che il fatto dell’impresa costruttrice potesse valere quale ipotesi di forza maggiore, tale da impedire la decadenza dai benefici fiscali.
L’ordinanza in commento ha chiarito che l’inadempimento della promittente venditrice non vale a costituire un oggettivo impedimento, poiché difetta dei caratteri dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento tipici della forza maggiore. A nulla rileva neppure la consegna dell’immobile che non produce gli effetti traslativi richiesti dalla normativa tributaria.
Qualora si stipula un contratto preliminare, osserva la Cassazione, si accetta il rischio che, per effetto degli inadempimenti della controparte- eventi per nulla imprevedibili e inaspettati – il passaggio di proprietà si protraesse oltre l’anno dalla precedente vendita.
Per questi motivi, si è ritenuto che la mancata conservazione del beneficio fiscale non può ritenersi dipesa da fattori sovrastanti la sfera soggettiva del soggetto, ma, appunto, riconducibile ad una precisa scelta del contribuente di ricorrere alla stipula del contratto preliminare.