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La definizione giuridica di un appartamento non è direttamente fornita dal Codice civile italiano, ma può essere dedotta da diverse disposizioni e interpretazioni giuridiche che si sono sviluppate nel corso degli anni.
Un appartamento può essere considerato come una unità immobiliare situata all’interno di un edificio condominiale. L’appartamento è soggetto al diritto di proprietà, che permette al proprietario di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.
Inoltre, un appartamento può essere considerato come una abitazione, ossia il luogo dove una persona vive abitualmente.
L’abitazione può essere temporanea, come nel caso di una seconda casa per le vacanze, oppure abituale, quando è il luogo principale dove una persona svolge le proprie attività e vive la propria vita.
Infine, l’appartamento può anche essere considerato come una pertinenza, nel caso in cui sia destinato a servire o ornare un altro immobile, come un garage o una cantina. Tuttavia, questa definizione è più specifica e si applica solo in determinati contesti.
Dunque, un appartamento può essere definito giuridicamente come un’unità immobiliare soggetta al diritto di proprietà e utilizzata come abitazione, che può anche fungere da pertinenza di un altro immobile.
La definizione fornita dal Ministero dei lavori pubblici
La Circolare Ministero dei lavori pubblici del 23 luglio 1960 n.1820 enuclea le seguenti definizioni:
Alloggio o appartamento
Vani ed annessi o anche un solo vano utile, situati in una costruzione permanente o in parti separate, ma funzionalmente connesse di detta costruzione e destinati ad uso di abitazione per famiglia.
Vano
Spazio coperto, delimitato da ogni lato da pareti (in muratura, legno, vetro, ecc.) anche se qualcuna non raggiunga il soffitto.
Stanza (vano utile)
Si intendono:
- camere da letto;
- le camere da pranzo, da studio, da soggiorno;
- le soffitte abitabili;
- le camere dei domestici;
- le cucine e gli altri spazi destinati all’abitazione, separati da pareti che vadano di norma dal pavimento al soffitto, che abbiano luce ed aria dirette ed un’ampiezza sufficiente a contenere un letto di adulto (almeno 8 metri quadri) ed il cui soffitto si trovi ad una altezza media di almeno metri 2,20 dal pavimento.
La nozione di “appartamento” nelle locazioni brevi
Nell’ambito delle locazioni cosiddette “brevi”, con il termine “appartamento” viene inteso un immobile abitativo che può essere affittato per periodi non superiori a 30 giorni all’anno.
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Questa tipologia di locazione è disciplinata da specifiche normative fiscali e burocratiche, differenziandosi da contratti di locazione tradizionali che possono durare per periodi più lunghi.
La Fondazione Commercialisti dell’ODCEC di Milano, tramite il principio interpretativo n. 1 del 7 novembre 2023, ha approfondito la definizione di appartamento nella normativa relativa alle locazioni brevi.
Premesso che nella legislazione tributaria non si hanno precedenti utilizzi del termine “appartamenti”, secondo la Fondazione Commercialisti dell’ODCEC, il punto di riferimento normativo è rappresentato dall’art. 1, comma 595, legge n. 178/2020 che prevede che il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 4, commi 2 e 3, D.L. n. 50/2017, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, viene riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Pertanto, nell’ambito del regime fiscale per le locazioni brevi, secondo la Fondazione Commercialisti, “l’espressione “appartamenti” usata dal legislatore della legge di Bilancio 2021, non può che fare riferimento a unità immobiliari a destinazione unicamente abitativa, locati da persone fisiche.
Invece, nel caso di ricorso alla locazione breve per 5 o più unità immobiliari ad uso abitativo, la suddetta attività di locazione, da chiunque sia esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile. “
Ciò vale anche per i contratti che riguardano le attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici.