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Il Condominio risponde dei danni per infiltrazioni d’acqua al locale di proprietà esclusiva, provenienti da una parte condominiale, laddove l’evento si è verificato per l’ostruzione degli scarichi dei pluviali in occasione di una “bomba d’acqua” abbattutasi sulla città, che non hanno consentito il normale deflusso delle acque piovane nel canale di gronda, facendone innalzare il livello in modo eccessivo.
Il Condominio, infatti, in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni da queste causate a terzi, salva la prova del caso fortuito.
Lo ha stabilito il Tribunale di Cosenza con la sentenza n. 250 del 12 febbraio 2023.
Accolta la domanda risarcitoria presentata da uno dei proprietari contro il condominio. Per il giudice, l’ente condominiale è responsabile per omessa manutenzione del pluviale, dovendosi ritenere che la pioggia abbattutasi sulla citta, seppur consistente, non possa rappresentare un evento eccezionale ed imprevedibile, tale da configurare il caso fortuito e liberare il condominio da ogni responsabilità.
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Perché è necessaria la manutenzione del pluviale in condominio
Il proprietario di alcuni locali sito in un edificio condominiale citava in giudizio il condominio, per ottenere il risarcimento dei danni subiti nella sua proprietà a seguito di infiltrazioni d’acqua. Infiltrazioni causate, a suo dire, dalla mancata manutenzione e pulizia dei pluviali ostruiti, che non sono stati in grado di smaltire l’acqua proveniente dalla copertura soprastante, provocando l’allagamento del cortile e, appunto, le infiltrazioni nei locali di sua proprietà.
Il condominio si opponeva alla richiesta risarcitoria, sostenendo che i danni lamentati dal proprietario erano riconducibili esclusivamente alle abnormi ed imprevedibili precipitazioni occorsi il giorno dei fatti sopra riferiti.
Custodia delle parti comuni in Condominio: gli obblighi
Il tribunale, come anticipato, ha accolto la domanda risarcitoria, ritenendo il condominio responsabile per violazione dell’obbligo di custodia delle parti comuni ex art. 2051 c.c.
Il giudice ricorda anzitutto che il condominio, quale custode delle parti comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (Cass. civ. n. 7044/2020).
Il custode è libero da responsabilità solo se fornisce la prova del caso fortuito, cioè di un evento eccezionale e imprevedibile (che può consistere anche in un fatto o comportamento di un terzo (compreso lo stesso danneggiato) idoneo a produrre autonomamente, in tutto o in parte, il danno.
Mancata pulizia dei pluviali: le conseguenze
Nel caso di specie, la perizia tecnica ha consentito di accertare che le infiltrazioni d’acqua lamentate dal condomino si sono verificate “per l’ostruzione degli scarichi dei pluviali, che non hanno consentito il normale deflusso delle acque piovane nel canale di gronda, facendone innalzare il livello in modo eccessivo”.
Trattandosi di un impianto comune, la manutenzione e la pulizia dei canali di scarico spettava al condominio che, pertanto, deve rispondere dai danni arrecati ai locali privati.
Eventi atmosferici e caso fortuito
Un evento atmosferico eccezionale può essere certamente idoneo a configurare il caso fortuito. Tuttavia, tale binomio non è automatico e va dimostrato in giudizio. Deve trattarsi di eventi imprevedibili ed eccezionali, la cui prova spetta al custode.
Nel caso di specie, il giudice ha respinto le tesi difensive del condominio, che aveva cercato di liberarsi da ogni responsabilità, invocando genericamente la portata eccezionale delle acque piovane cadute il giorno dei fatti.
In realtà – si legge nella sentenza – sebbene le piogge cadute siano state consistenti, tuttavia “non può desumersi l’eccezionalità dell’evento necessario a far configurare il caso fortuito invocato”.
I precedenti
Insomma, nel caso in esame il condominio non è stato in grado di fornire prove puntuali, limitandosi ad invocare genericamente la pioggia come “causa di tutti i mali”.
Non è la prima volta che i giudici ritengono insufficiente la bomba d’acqua per liberare il condominio dai danni da mancata custodia delle parti comuni.
Citiamo, tra le tante, la sentenza del Tribunale di Napoli n. 7535 del 28 luglio 2022.
In quell’occasione il giudice, nel condannare il condominio per mancata custodia, ha precisato che: “in nessun caso precipitazioni atmosferiche, pur di rilevante entità, possono essere considerate alla stregua di un evento eccezionale e imprevedibile, tale da escludere le responsabilità da custodia gravante dal soggetto che si trovi nella possibilità di esercitare un effettivo potere di controllo su un bene”.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.