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Hai deciso di vendere casa e hai subito delle infiltrazioni dal condominio? Ebbene, un’importante sentenza del Tribunale di Palermo, la n. 2140 datata 8 maggio 2023, ha trattato proprio un caso simile: le infiltrazioni nell’appartamento e la diminuzione del prezzo in caso di vendita.
Il caso esempio a Palermo
Il caso riguarda un condominio palermitano nel quale una signora, stanca dei continui ritardi nel porre fine alle infiltrazioni subite nel proprio appartamento e provenienti dal lastrico solare di copertura dell’edificio condominiale, decide di citare il condominio in giudizio. La goccia che fa traboccare il vaso è la delibera assembleare con la quale viene decisa la sospensione della riscossione delle quote per eseguire i lavori.
La condomina si rivolge quindi al Tribunale chiedendo preliminarmente l’accertamento della nullità della delibera approvata e, nel merito, la condanna del condominio al risarcimento dei danni subiti nel suo appartamento per le infiltrazioni subite oltre che il risarcimento derivante dal minor valore dell’immobile che, nel frattempo era riuscita a vendere, anzi a svendere.
Infine, chiedeva altresì, i danni relativi al mancato affitto dell’immobile dalla data in cui si erano verificate le infiltrazioni sino alla successiva vendita.
I principi del caso
Nessun dubbio che il lastrico solare rientri, ai sensi dell’art. 1117 c.c., tra le parti comuni dell’edificio e che quindi, a norma dell’art. 2051 c.c., il condominio è custode dello stesso e pertanto è responsabile dei danni cagionati dalla omessa/cattiva manutenzione dello stesso.
Detto ciò, la consulenza tecnica d’ufficio espletata in corso di giudizio ha appurato che i danni lamentati dalla signora provenivano proprio dal lastrico solare ed erano noti a tutti i condomini sin dal 2017 (oltre quattro anni prima).
Altro elemento preso in considerazione dal Tribunale è che lo stesso condominio non poteva arbitrariamente bloccare la raccolta fondi prevista espressamente dalla legge, vedasi l’art. 1135, co. 1, c.c., che obbliga l’assemblea a costituire un fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria.
Difatti, nel caso in esame, una precedente delibera del 2017 aveva espressamente previsto e deliberato i lavori per il risanamento del lastrico, decisione poi annullata da una delibera del 2019, impugnata proprio dalla odierna condomina.
La decisione del Tribunale
Sulla scorta della consulenza tecnica d’ufficio resa nonché dai documenti che attestano il minor valore di vendita realizzato dalla condomina proprio in conseguenza dei mancati lavori effettuati dal condominio, reo di aver fatto trascorrere troppi anni dalla delibera con la quale si erano previsti i lavori all’effettiva esecuzione, il Giudice ha pertanto dato ragione alla proprietaria.
Accolta quindi la domanda proposta dalla proprietaria dell’appartamento all’ultimo piano che ottiene un risarcimento di oltre 16 mila euro, pari alla differenza fra la proposta di acquisto al prezzo di 105 mila euro e l’effettivo corrispettivo ottenuto dall’acquirente, sotto i 90 mila euro.
Il Tribunale non ha però accolto la richiesta di risarcimento relativo al mancato affitto percepito dal 2017 alla data della vendita poiché il contratto di locazione prodotto in giudizio non risultava registrato né sottoscritto.