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Il riscaldamento centralizzato negli anni è diventato ormai sempre più frequente nei condomini, permettendo un maggior efficientamento energetico dello stabile, nonché riducendo (in teoria) i costi delle bollette.
Il problema per tali tipologie di impianti diventa, con il passare degli anni, la relativa manutenzione ordinaria e poi anche straordinaria.
Caso emblematico è la vicenda decisa dal Tribunale di Torino con la sentenza n. 1271 del 23 marzo 2023.
I fatti di causa
Il proprietario di un appartamento sito al piano terra citava il proprio condominio, chiedendo il risarcimento del danno e la realizzazione delle opere necessarie per rendere nuovamente efficiente l’impianto di riscaldamento centralizzato del condominio.
A causa infatti del non corretto funzionamento dell’impianto, ha accertato, tramite perizia, che le temperatura del proprio appartamento non superava, nei mesi invernali, la temperatura di 17-18°C, mentre ai piani alti dello stesso stabile condominiale le temperature risulterebbero addirittura troppo elevate.
La perizia ha avuto modo inoltre di accertare che, essendo un condominio degli anni ‘50, dovevano essere fatte negli anni delle manutenzioni, la cui mancanza ha portato al cattivo funzionamento dell’impianto di riscaldamento riconducibile a:
- cattivo stato delle finestre dello scantinato;
- mancanza di coibentazione isolante tra il piano cantina ed il piano rialzato;
- nonché soprattutto mancata irradiazione di calore nelle serpentine del riscaldamento a pavimento dovuta all’accumulo negli anni di detriti e fanghi verso i piani più bassi.
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La decisione del Tribunale
Ascoltate le ragioni delle parti nonché dopo aver espletato una CTU, il Giudice ha dato ragione al singolo proprietario, accogliendo la sua domanda.
In particolare, per il Tribunale è pienamente applicabile al caso di specie l’art. 2051 c.c. il quale afferma che “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
In pratica la responsabilità addebitabile al condominio è quella del danno causato da cose in custodia, costituendo, appunto, l’impianto di riscaldamento centralizzato un bene comune e quindi soggetto alla custodia del condominio.
A ciò si aggiunga che il dovere di manutenzione in capo al condominio delle parti comuni e degli impianti comuni deriva dallo stesso codice civile, agli articoli 1117, 1123, 1130 n. 3, previsti espressamente dal legislatore per la materia condominiale.
La prova della colpa del condominio: il nesso causale
Per poter attribuire la colpa al condominio occorre fornire la prova che la mancata manutenzione dell’impianto abbia provocato i danni lamentati.
Ebbene proprio dalla CTU emerge la prova del nesso causale fra il malfunzionamento dell’impianto e il danno all’appartamento. Difatti il tecnico nominato dal giudice ha appurato che il malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento è attribuibile al formarsi, dal 1962 ad oggi, di una considerevole quantità di depositi (incrostazioni) quali: fanghi, calcare, ossido di ferro, alghe e funghi.
Tali detriti hanno quindi in un primo momento creato piccoli depositi, con conseguenti cali di pressione, per poi aumentare di spessore e di conseguenza creare ostruzioni importanti.
Sulla scorta di tali oggettive risultanze, non avendo il condominio fornito la prova liberatoria del caso fortuito o di fatti e eventi estranei alla sfera di custodia che potessero interrompere il nesso di causalità summenzionato, il giudice ha pertanto accolto le ragioni del singolo proprietario, condannando il condominio al pagamento delle spese di CTU nonché di giudizio.