Chi utilizza di più un ascensore o delle scale all’interno di un condominio, è tenuto a pagare più oneri e spese condominiali? La Cassazione ha fatto chiarezza rispetto a un dilemma che ricorre di frequente negli anni, mettendo un punto su un caso concreto tramite l’ordinanza numero 20888 del 18 luglio 2023.
Il principio generale è che le spese sono ripartite come stabilito dalle tabelle e dalle quote millesimali. Ciascun aumento a carico di uno o più condomini, che vada oltre le quote stabilite dalle tabelle millesimali vigenti, deve essere deciso in assemblea, con il consenso di tutti. Lo stesso principio vale per chi adibisse il proprio immobile a struttura ricettiva, ad esempio un b&b, o a ufficio aperto al pubblico e ai clienti all’interno di un condominio.
Come funzionano le spese condominiali
L’art. 69 (disposizione per l’attuazione del codice civile) prevede che l’assemblea condominiale possa aumentare le spese condominiali a carico di uno o più condomini, ad esempio per un maggiore utilizzo dell’ascensore. Questa decisione però deve essere sancita con delibera approvata da tutti i condomini, con il consenso di tutti.
Il principio è stato ribadito in un caso che ha trovato conclusione dinanzi alla Corte suprema di Cassazione, e riguarda dei condomini di uno stabile di Milano che chiedevano al Tribunale un decreto ingiuntivo nei confronti di tre condomini proprietari di un ufficio adibito e operante all’interno del condominio. I condomini chiedevano maggiorazioni a carico dei tre proprietari per presunti disagi provocati dai loro clienti e dipendenti che utilizzavano maggiormente i beni comuni, come l’ascensore.
I giudici supremi hanno dato ragione ai tre proprietari dell’ufficio, poiché la ripartizione delle spese con eventuali maggiorazioni deve essere approvata con il consenso di tutti i condomini.
Diverso è il caso della ripartizione delle quote stabilite dalle tabelle millesimali, per la cui ricognizione è sufficiente la maggioranza qualificata dei condomini, come stabilisce il comma 2 dell’articolo 1136 del codice civile. I tre proprietari in questione non devono quindi pagare spese di condominio superiori a quelle degli altri condomini in proporzione ai propri millesimi di proprietà, perché la decisione non era stata deliberata da tutti i condomini.
Per aumentare le spese a carico di uno o più condomini in ragione di un maggiore utilizzo di un ascensore, o di altre parti comuni, l’assemblea condominiale deve deliberare con la maggioranza assoluta. Lo stesso principio vale per altre spese condominiali, quali ad esempio la pulizia delle scale.