Indice dei contenuti
Nell’acquisto di una casa i passaggi fondamentali sono essenzialmente tre: la proposta di acquisto al proprietario, il compromesso (il contratto preliminare con cui le parti stabiliscono in che modo disciplinare la compravendita) e il rogito (il contratto definitivo, cioè l’atto notarile vero e proprio, che sancisce il passaggio di proprietà dal vecchio al nuovo proprietario).
A volte, può succedere che tra compromesso e rogito ci siano delle difformità riguardo alle caratteristiche della proprietà immobiliare che si sta andando ad acquistare.
In questo caso quale dei due contratti prevale? Sulla questione è intervenuta la Corte di Cassazione con una sentenza del 2018.
Difformità tra il contratto preliminare e quello definitivo
Che vi sia difformità tra il contratto preliminare e quello definitivo non è una circostanza poi così rara.
Spesso, il contrasto è evidente, quando in un documento ci sono cose che nell’altro vengono negate, in altri casi invece è solo implicito e può trattarsi solo di un’omissione da un contratto all’altro.
Sulla questione è intervenuta la Cassazione che ha stabilito come, in caso di difformità, a valere in via definitiva è quanto scritto nel rogito. Questo prevale sempre rispetto al compromesso, a meno che non vi sia una qualche clausola contrattuale che disponga espressamente la prevalenza di un testo sull’altro.
Leggi anche: COMPRAVENDITA DI UN IMMOBILE, COME SANARE UNA DIFFORMITÀ CATASTALE PRIMA DEL ROGITO
Il profilo di legittimità
Il contratto definitivo non è una semplice riproduzione meccanica del compromesso dal quale prende le mosse, ma un accordo autonomo all’interno del quale venditore e compratore restano liberi di rivedere le proprie volontà in modo diverso da quanto programmato nel contratto preliminare stipulato in precedenza.
Il contratto definitivo deve così rispettare tutti i requisiti che caratterizzano un normale contratto proprio perché non è una semplice ripetizione di quello preliminare.
Così dovrà essere conforme ai criteri di legittimazione, possibilità e liceità dell’oggetto, causa e forma.
Di norma, il contenuto del contratto definitivo è conforme a quanto previsto nel preliminare, ma le parti possono prevedere una disciplina difforme o revocare i precedenti accordi, senza per forza stipulare un nuovo contratto preliminare.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.